Kiinteistöjalostaminen ja toimitilojen uusiokäyttö

Abstract

Kaupunkirakenteen muuttuessa jatkuvasti myös kaupunkien yhteiskunnallinen ja alueellinen rakenne muuttuu. Muutos tapahtuu nopeammin, kuin rakennusten elinkaaren päättyminen. Tällöin kiinteistöjen eri vaatimukset muuttuvat, joten rakennuksen on täten muututtava mukana. Jos rakennus ei kehity tarpeiden mukaisesti, on tuloksena kiinteistön kysynnän lasku ja tilojen tyhjeneminen. Tässä tutkimuksessa tutkittiin tekijöitä, jotka vaikuttavat nykyiseen kiinteistöjalostamistoimintaan ja jo olemassa olevien rakennusten hyödyntämiseen. Tutkimuksessa tutkittiin myös, kuinka näiden tekijöiden osalta pystyttäisiin edelleen tehostamaan kiinteistöjalostamista ja käytettyjen rakennusten hyödyntämistä. Tutkimusmenetelmä on kirjallisuustutkimus. Kiinteistökehitys jakaantuu green field- toimintaan ja brown field- toimintaan. Green field- toiminta on uudisrakentamista. Brown field- toiminta on korjausrakentamista, eli tällöin muokataan olemassa olevaa rakentamista. Brown field- tyyppistä kiinteistökehitystä kutsutaan yleensä kiinteistöjalostamiseksi. Kiinteistökehitysprosessin osapuolet ovat omistaja, käyttäjä ja kehittäjä. Kiinteistön omistaja voi olla osakeyhtiö, kiinteistöyhtiö, asunto-osakeyhtiö, yksityinen henkilö, valtio, kunta, seurakunta tai osuuskunta. Käyttäjänä voi olla vuokralainen tai omistaja ja kiinteistön rakennustyön tilaaja olla rakennuksen omistaja, käyttäjä tai hankkeen rahoittaja eli kiinteistösijoittaja. Kiinteistökehittäjä yleensä hankkii tontin ja rahoituksen sekä rakentaa tai rakennuttaa kyseisen kiinteistön. Kiinteistökehitysprosessin vaiheet ovat kehityskohteiden haku, kohteen nykytila-analyysi, uuden liikeidean haku, markkinointi ja myynti, rakennuttaminen, suunnittelu ja rakentaminen. Kiinteistöjalostukseen ja käytettyjen rakennusten uusiokäyttöön liittyviä tekijöitä ja samalla kehitysalueita ovat rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen edellyttämä kaavamuutos, rakennuksen muuntojoustavuus ja rakennusten tilapäiskäyttö muutostilanteissa. Useimpien käyttötarkoitusten muutosten edellyttämä kaavakehitys on nykyisin liian hidas, byrokraattinen ja tiedonsiirto prosessissa on katkonaista. Ratkaisu tähän on kaavoitusprosessin uudistaminen hankelähtöisemmäksi, jolloin kaava kehitetään yhtä aikaa kehityshankkeen kanssa ja vältetään kaavamuutokset. Samalla laaditaan liiketoimintasuunnitelma kehityshankkeesta. Toinen ratkaisuvaihtoehto on uusi kaavoitustyötapa, jossa pyritään pois kaavoituksessa olevista päällekkäisistä prosesseista. Kun rakennuksen käyttötarkoitus pysyy ennallaan, muuntojoustavuutta parantavia tekijöitä ovat joustava tilasuunnitelma, tilojen moduulimitoitus, LVIS- järjestelmien sijoittaminen muokattavissa oleviin rakenteisiin, rakenteellisesti matalat rakenteet, täydentävät rakenteet ja riittävä kerroskorkeus. Jos käyttötarkoitus rakennuksessa muuttuu, on tärkeää huomioida rakennuksen rakenteellinen sopivuus uuden käyttötarkoituksen kanssa, sekä rakenteelliset, rakennusfysikaaliset, akustiset, lämpötekniset, kosteustekniset ja valoa koskevat määräykset. Muuntojoustavuutta parantaa tällöin myös se, että hyötykuormat huomioidaan suurempina, kuin käyttö edellyttäisi. Lisäksi taloteknisten järjestelmien, jäykistävien runkorakenteiden ja täydentävien rakenteiden joustavuudella voidaan vaikuttaa muuntojoustavuuteen. Kiinteistöjen muutosvaiheiden tilapäiskäyttöä voidaan parantaa määräämällä aikaraja tilapäiskäytölle poikkeuslupiin, välivuokraamalla tyhjiä tiloja ja kehittämällä tilapäiskäytön sopimusmalleja. Myös tilapäiskäyttöä sallivan kulttuurin luominen yritystoimintaan, tyhjien tilojen markkinointi, tilojen avoimen datan jakaminen ja tilojen hyödyntäminen esimerkiksi väliaikaisena toimistotilana edistää tilapäiskäytön yleistymistä.