Tärkeimmät elinkaarisyklit eri kiinteistötyypeissä

Abstract

Rakennusten elinkaaren tunteminen ja hallinta ovat tärkeä osa kestävää rakentamista. Rakennuksen elinkaaren pituuteen ja laatuun voidaan vaikuttaa suunnitteluratkaisuilla sekä oikein ajoitetuilla kiinteistönpidon toimenpiteillä. Rakennukset voivat vanhentua monella eri tavalla, minkä seurauksena niitä joudutaan ylläpitämään, korjaamaan ja uusimaan säännöllisin väliajoin niiden elinkaaren aikana. Rakennusten fyysisen kulumisen lisäksi niiden käyttöikää rajoittavat erilaiset vanhanaikaistumisen rajatilat, jotka myös tahdittavat kiinteistön ylläpidon ja korjausten ajoittumista. Eri käyttötarkoituksen kiinteistötyypeillä on erilaiset vaatimukset toiminnallisten, taloudellisten, kulttuuristen ja ekologisten näkökulmien suhteen, minkä vuoksi vanhanaikaistuminen ilmenee näissä eri tavoin. Tämän vuoksi eri kiinteistötyyppien elinkaaret ja niiden syklisyys poikkeavat huomattavasti toisistaan. Tässä kandidaatintyössä tutkitaan sekä yleisesti, että eri kiinteistötyyppien näkökulmista rakennusten elinkaareen vaikuttavia tekijöitä, tärkeimpiä elinkaarisyklejä sekä niiden tyypillisimpiä aiheuttajia. Tarkasteltavat kiinteistötyypit on luokiteltu käyttötarkoituksen perusteella asuinrakennuksiin, toimisto- ja liikerakennuksiin sekä teollisuus- ja varastorakennuksiin. Elinkaarisykleillä tarkoitetaan rakennuksen elinkaaressa tapahtuvia ketjumaisia jaksoja, jotka toistuvat rakennuksessa tehtävien kiinteistönpidon toimenpiteiden mukaan. Kiinteistönpitoon kuuluu keskeisenä osana kiinteistön säännöllinen huolto ja kunnossapito sekä aktivoivat ja ylläpitävät korjaukset. Tutkimuksessa selvisi, että merkittävä osa rakennusten korjaustarpeista johtuu vanhanaikaistumisesta, minkä vuoksi se on usein määräävä tekijä rakennusten elinkaarisykleille. Erilaisista vanhanaikaistumisista aiheutuvat korjaustoimenpiteet aiheuttavat myös merkittäviä kustannuksia ja ympäristökuormituksia, minkä vuoksi niiden huomioiminen elinkaariajattelun näkökulmasta on tärkeää. Etenkin toimitiloihin lukeutuvissa rakennuksissa toiminnallinen ja taloudellinen vanhanaikaistuminen aiheuttavat paljon muutostarpeita käyttäjien vaihtuessa, vaatimustason noustessa tai markkinoilla olevan teknologian kehittyessä. Asuinrakennuksissa sen sijaan vanhanaikaistumisen vaikutukset ovat pienemmät ja muuntojoustavuuden merkitys on vähäisempi ja tärkeimmät elinkaarisyklit määräytyvät nopeimmin kuluvien osien, kuten putkistolinjojen ja julkisivujen mukaan.