Pientaloalueiden täydennysrakentaminen Helsingissä

Abstract

There are 41 areas for detached housing in Helsinki. The new Helsinki Urban Plan 2050 offers the possibility of doubling the permitted building volume per block to 0,4. As permissions to build grow in number, the land thus becomes more valuable. In a more densely built Helsinki, the city’s tramline network becomes better interconnected. Thee housing areas each are different. The building stock is versatile, and the areas have been built over the years, lot by lot. In many cases there are no principles for areal planning or other directional documents in force, and the original local detailed plans are decades old. In addition, on several housing areas the stock for detailed planning is running low. While planning and selecting the areas for infill development, the accessibility, attractiveness, price level, the quality and condition of both the building stock and infrastructure and visual environment values are to be considered. The average inhabitant of a detached house is a highly educated member of the socioeconomical upper class. By way of infill development, more ways for tenure may be introduced to detached house areas, enabling a way to prevent the growing trend of segregation of the city. On the administrative level, the city may provide direction for infill development by offering local detailed plans and municipal building ordinance, typological regulations, deviation measures and tax cuts, plans for lease holding, design principles, traffic planning, landscape architecture, parking arrangements, and by streamlining the permission process. In addition, the city should encourage its citizens to independent complementary building, and provide guidance for it. Infill development may be executed in various different methods. In the last chapter of this thesis, I present three alternative ways for increasing the density of a typical detached housing area in Helsinki. The chosen detached housing areas match the criteria for profitable infill housing projects.

Helsingissä on 41 pientaloaluetta. Uusi Kaupunkikaava 2050 mahdollistaa näiden pientaloalueiden rakennusoikeuksien kaksinkertaistamisen korttelitehokkuuteen 0,4. Rakennusoikeuksien noustessa myös maan arvo nousee. Uusi tiiviimpi kaupunkirakenne mahdollistaa Helsingin kehityksen raitioliikenteen verkostokaupungiksi. Pientaloalueet ovat keskenään hyvin erilaisia. Niiden rakennuskanta on sekoittunutta, ja ne ovat rakentuneet vuosikymmenten varrella tontti kerrallaan. Monilla pientaloalueilla ei ole voimassa olevia suunnitteluperiaatteita tai muuta ohjaavaa dokumenttia, ja ensimmäiset asemakaavat ovat monien vuosikymmenten takaa. Lisäksi monella pientaloalueella asemakaavavarantoa on jäljellä enää vähän. Pientaloalueiden täydennysrakentamista suunnitellessa sekä täydennysrakennettavia alueita valittaessa tulee ottaa huomioon pientaloalueen saavutettavuus, houkuttelevuus, hintataso, rakennuskannan laatu ja kunto, miljööarvot, viheralueiden arvo sekä infran kunto. Pientaloalueet ovat korkeasti koulutettujen, hyvässä sosioekonomisessa asemassa olevien asukkaiden alueita. Kaupunki voi vaikuttaa täydennysrakentamiseen ohjaavasti esimerkiksi asemakaavoituksen, poikkeamismenettelyiden, suunnitteluperiaatteiden, rakennuslupaprosessien keventämisen, pysäköinnin järjestelyiden, katusuunnittelun, viheraluesuunnittelun, rakennusjärjestyksen, veronkevennysten, tonttiin ja typologiaan liittyvien määräysten sekä tontinvuokrajärjestelyjen kautta. Lisäksi kaupungin tulee kannustaa asukkaita omaehtoiseen täydennysrakentamiseen kannustaen ja neuvoen. Täydennysrakentamista voidaan toteuttaa useilla eri metodeilla. Työn suunnitelmaosuudessa esitellään kolme vaihtoehtoista tapaa tiivistää tyypillistä helsinkiläistä pientaloaluetta. Työssä käsiteltävät pientaloalueet on valittu siten, että ne vastaavat otollisen täydennysrakennettavan pientaloalueen kriteereihin.