Lisärakentamisen kannattavuus taloyhtiöiden korjaushankkeissa
Timo, Jussi (2015)
2015
Rakennustekniikan koulutusohjelma
Talouden ja rakentamisen tiedekunta - Faculty of Business and Built Environment
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2015-10-07
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201509241616
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201509241616
Tiivistelmä
Tämän tutkimuksen päätavoitteena oli selvittää lisärakentamisen kannattavuuteen vaikuttavat merkittävimmät tekijät. Lisärakentamista tarkastellaan yleisesti, mutta työssä keskitytään erityisesti lisäkerrosten rakentamiseen liittyviin haasteisiin. Lisärakentamista tarkastellaan pääasiassa yksittäisen taloyhtiön näkökulmasta.
Tutkimuksen teoreettisena pohjana ovat haastattelut sekä kirjallisuuskatsaus, joka pohjautuu raportteihin, kirjallisuuteen ja opinnäytetöihin. Teorian perusteella laadittiin laskennallinen tapa arvioida lisäkerrosten rakentamisen kannattavuutta.
Tutkimuksen tulosten ja toteutuneiden kohteiden perusteella voidaan todeta, että lisärakentaminen on käyttökelpoinen rahoitusvaihtoehto korjauksille. Työssä tehtiin kannattavuusarviointi kolmelle todelliselle lisärakennuskohteelle ja yhdelle hypoteettiselle kohteelle. Lähtötietojen ja tehtyjen oletusten mukaan lisärakentaminen oli taloudellisesti kannattava rahoituskeino tuleville korjaushankkeille kaikissa kohteissa. Kuitenkaan ei voida yksiselitteisesti todeta, että lisärakentaminen olisi aina kaikissa tapauksissa kannattavaa vaan jokainen kohde vaatii kohdekohtaisen arvioinnin.
Merkittävin lisärakentamisen kannattavuuteen vaikuttava tekijä on lisärakennusoikeudesta taloyhtiölle maksettava hinta, joka vaihtelee alueittain markkinaehtoisesti. Lisärakentamiseen liittyy lukuisia kustannustekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeen kannattavuuteen. Kustannustekijöiden vastuunjaosta lisäkerrosten päätoteuttajan ja taloyhtiön kesken ei ole olemassa yleistä käytäntöä, vaan ne täytyy kohdekohtaisesti sopia. Tämän vuoksi lisärakentamisen sopimusten tekovaiheessa täytyy kiinnittää erityistä huomiota vastuunjakoon.
Kerrostalojen tekninen soveltuvuus lisärakentamiseen vaihtelee. Teknisten ominaisuuksien lisäksi voimassa olevat lait ja säädökset vaikuttavat voimakkaasti lisärakentamisen kannattavuuteen. Uudisrakentamiseen kehitetyt säännökset soveltuvat huonosti lisäkerrosten rakentamiseen vanhoihin kerrostaloihin ja tästä syystä viranomaisten tulkinnat voimassa olevista laieista ja säädöksistä vaihtelevat.
Lisärakentamista ohjaavien säännösten kannalta kehitettävää olisi muun muassa Suomen rakentamismääräyskokoelmassa, asunto-osakeyhtiölaissa ja asuntokauppalaissa. Tutkimuksessa kävi ilmi, että lisärakentamisen voittojen hyödyntämismahdollisuudet taloyhtiöiden toiminnassa ovat puutteellisia.
Tutkimuksen teoreettisena pohjana ovat haastattelut sekä kirjallisuuskatsaus, joka pohjautuu raportteihin, kirjallisuuteen ja opinnäytetöihin. Teorian perusteella laadittiin laskennallinen tapa arvioida lisäkerrosten rakentamisen kannattavuutta.
Tutkimuksen tulosten ja toteutuneiden kohteiden perusteella voidaan todeta, että lisärakentaminen on käyttökelpoinen rahoitusvaihtoehto korjauksille. Työssä tehtiin kannattavuusarviointi kolmelle todelliselle lisärakennuskohteelle ja yhdelle hypoteettiselle kohteelle. Lähtötietojen ja tehtyjen oletusten mukaan lisärakentaminen oli taloudellisesti kannattava rahoituskeino tuleville korjaushankkeille kaikissa kohteissa. Kuitenkaan ei voida yksiselitteisesti todeta, että lisärakentaminen olisi aina kaikissa tapauksissa kannattavaa vaan jokainen kohde vaatii kohdekohtaisen arvioinnin.
Merkittävin lisärakentamisen kannattavuuteen vaikuttava tekijä on lisärakennusoikeudesta taloyhtiölle maksettava hinta, joka vaihtelee alueittain markkinaehtoisesti. Lisärakentamiseen liittyy lukuisia kustannustekijöitä, jotka vaikuttavat hankkeen kannattavuuteen. Kustannustekijöiden vastuunjaosta lisäkerrosten päätoteuttajan ja taloyhtiön kesken ei ole olemassa yleistä käytäntöä, vaan ne täytyy kohdekohtaisesti sopia. Tämän vuoksi lisärakentamisen sopimusten tekovaiheessa täytyy kiinnittää erityistä huomiota vastuunjakoon.
Kerrostalojen tekninen soveltuvuus lisärakentamiseen vaihtelee. Teknisten ominaisuuksien lisäksi voimassa olevat lait ja säädökset vaikuttavat voimakkaasti lisärakentamisen kannattavuuteen. Uudisrakentamiseen kehitetyt säännökset soveltuvat huonosti lisäkerrosten rakentamiseen vanhoihin kerrostaloihin ja tästä syystä viranomaisten tulkinnat voimassa olevista laieista ja säädöksistä vaihtelevat.
Lisärakentamista ohjaavien säännösten kannalta kehitettävää olisi muun muassa Suomen rakentamismääräyskokoelmassa, asunto-osakeyhtiölaissa ja asuntokauppalaissa. Tutkimuksessa kävi ilmi, että lisärakentamisen voittojen hyödyntämismahdollisuudet taloyhtiöiden toiminnassa ovat puutteellisia.