Luonnollinen asuntovarauma ja taloudellinen tehokkuus

Abstract

Tässä tutkielmassa käsitellään asuntomarkkinoita ja erityisesti tyhjien asuntojen osuutta asuntokannasta eli asuntovaraumaa. Tutkielmassa kootaan kotimaiseen ja kansainväliseen taloustieteelliseen kirjallisuuteen ja tutkimukseen perustuvaa tietoa aiheesta ilmiön syiden ja seurausten selvittämiseksi. Lopuksi perehdytään asuntovarauman aiheuttamiin ongelmiin hyvinvoinnissa kansantalouden tasolla ja esitetään erilaisia toimenpidevaihtoehtoja, joilla vaikutuksia voitaisiin ohjata hyvinvointia lisäävästi.

Asunnot eroavat normaalihyödykkeistä erityisesti heterogeenisyyden, pitkäikäisyyden ja paikkaan sitoutuneisuuden vuoksi. Lisäksi asuntomarkkinoita leimaavat epätäydellinen informaatio ja suuret transaktiokustannukset. Edellä mainitut tekijät johtavat asuntomarkkinoiden epätäydellisyyksiin, joista asuntovarauma on yksi näkyvimmistä ilmiöistä. Koska epätäydellisyyttä ei voida täysin poistaa, vallitsee taloudessa aina tyhjien asuntojen massa. Vaikka tyhjät asunnot tuottavat niiden omistajille sekä yhteiskunnalle aina ylläpito- ja vaihtoehtoiskustannuksia, on kansantalouden kokonaishyvinvoinnin näkökulmasta olemassa varauman optimaalinen eli luonnollinen taso. Luonnollinen taso syntyy heterogeenisen asuntomassan tarpeesta, vaihdannan volyymista ja sopivien asuntojen etsinnän tarpeesta. Hyvinvointia voidaan parantaa käytännössä tehostamalla etsintäprosessia, mikä voi tapahtua esimerkiksi internetpalveluiden, välitysmarkkinoiden tai etsintästrategioiden kehityksen kautta.

Asuntovarauma voi myös poiketa luonnolliselta tasoltaan. Mikäli varauma on liian pieni, taloudessa kärsitään epätyydyttävistä asuinoloista ja korkeista hinnoista tarjonnan rajoittuneisuuden vuoksi. Ratkaisuna on tarjonnan rajoittuneisuuden syiden tunnistaminen ja rajoitteiden purkaminen. Mikäli varauma on luonnollista tasoaan suurempi, on taustalla todennäköisesti ylirakentamista tai romahtanut asumiskysyntä alueellisilla markkinoilla. Tällöin tyhjien asuntojen kustannukset korostuvat. Ratkaisuna on tarjonnan sopeuttaminen alentuneeseen kysyntään purkamalla asuntoja tai muokkaamalla niitä toiseen käyttötarkoitukseen. Vaihtoehtoina ovat myös ylläpitokustannusten minimointi, jolloin jäädään odottamaan kysynnän elpymistä tai annetaan asunnon poistua hitaasti luonnollisen kulumisen kautta. Toimenpiteitä tyhjien asuntojen ongelmaan voidaan tehdä myös ennakoimalla tulevaa kehitystä. Mahdollisimman täsmällisten ennusteiden sekä asuntovaraumaan liittyvien ongelmien huomioon ottaminen rakentamisen ratkaisuissa on erityisen tärkeää.