Toimitilakysymysten erilaiset ratkaisumahdollisuudet ja kehitystrendit vuosina 1990­-2005

Abstract

Tutkimuksen tavoitteena on kuvata, millaisia toimitilaratkaisuvaihtoehtoja yrityksille on tarjolla ja miten toimitilamarkkinat ovat kehittyneet vuosina 1990­-2005. Kirjallisuuslähtöisessä osassa tarkastellaan erilaisia toimitilaratkaisuja ja toimitilamarkkinoille tyypillisiä piirteitä. Tutkimuksen empiirisessä osassa kuvataan toimitilakysymyksissä esiintyneitä kehitystrendejä, ja osion tutkimusaineistona käytetään Kauppalehdessä ja Kauppalehti Extrassa vuosina 1990­-2005 julkaistuja sanomalehtiartikkeleita.

Yksi toimitilajohdon keskeisimmistä pohdiskelun aiheista on nykypäivänä se, onko yrityksen järkevä ostaa vai vuokrata tilansa. Toimitilastrategia vaatii jatkuvaa uudelleentarkastelua, ja valittua strategiaa voidaan myöhemmässä vaiheessa joutua muuttamaan tai täsmentämään. Toimitilaratkaisuihin liittyvä analysointi on nykyään kokonaisvaltaisempaa kuin aikaisemmin, ja hankkeeseen liittyvä kustannustieto ja päätöksenteossa mukana olevien henkilöiden osaaminen ovat keskeisessä asemassa.

Selkeä muutos toimitilamarkkinoilla on ollut kiinteistöliiketoimintaan liittyvien funktioiden eli sijoittamisen, käyttämisen ja palvelujen tuottamisen eriytyminen omiksi osaamisalueikseen. Vuosituhannen vaihteen jälkeen markkinat ovat lisäksi kansainvälistyneet nopeassa tahdissa: toimitilojen ja kiinteistöjen ostajat ovat nykyisin useimmiten institutionaalisia tai ulkomaisia sijoittajia.

Ulkoisesta toimintaympäristöstä aiheutuvat muutospaineet ovat ajaneet yrityksiä entistä joustavampien toimitilaratkaisujen käyttöön, ja tilojen ostaminen omaan käyttöön on vähentynyt merkittävästi. Vuokrausratkaisuissa kehitys on ollut kuitenkin kahdensuuntaista: Osa yrityksistä etsii mahdollisimman pitkäaikaisia sopimussuhteita, jolloin vuokrattavaan toimitilaan halutaan panostaa pitkällä tähtäimellä; toiset taas ovat kiinnostuneita hyvinkin lyhyistä sitoumuksista. Toimitiloihin liittyvät erilaiset rahoitus- ja omistusjärjestelyt sekä sale-and-leaseback-menettelyn käyttö ovat yleistyneet erityisesti 2000-luvulla.

Markkinoiden kahtiajakautuminen on ollut näkyvä piirre toimitilamarkkinoilla: Hyviin tiloihin löytyy käytännössä aina uusi käyttäjä, mutta esimerkiksi huonommin varusteltuihin tiloihin vuokralaisen etsiminen saattaa olla erittäin haastavaa. Myös asiakaslähtöisyyden merkitys on korostunut viime vuosina. Samalla tilat ovat muuttuneet enemmän käyttäjiensä näköisiksi, ja muun muassa hyvä varustetaso, nykyaikaisuus, laadukkuus, muuntojoustavuus ja taloudellisuus ovat tämän päivän toimitilalta edellytettyjä ominaisuuksia. Muunneltavuuteen liittyvien vaatimuksien lisääntymiseen ovat osaltaan vaikuttaneet myös uusien työmuotojen, esimerkiksi etä- ja tiimityön, yleistyminen.

Avainsanat: Toimitilat, toimitilamarkkinat, taloussanomalehtiartikkelit