IAS 40 -standardin käyttöönotto ja soveltaminen Suomessa

Abstract

Vuoden 2005 alusta lähtien Euroopan unionin talousalueella julkisesti noteeratut yhtiöt ovat laatineet tilinpäätöksensä IFRS-standardien mukaan. Kansainvälisten tilinpäätösstandardien käyttöönotto on näkynyt etenkin kiinteistösijoitusyhtiöiden tilinpäätösluvuissa. Yksi merkittävä syy tähän on sijoituskiinteistöjen arvostaminen tilinpäätöksessä hankintamenon sijasta käypään arvoon. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon arvostamiseen liittyy monia seikkoja, jotka ovat puhuttaneet alan asiantuntijoita sekä asettaneet muutospaineita kansallisen kirjanpito- ja verolainsäädännön muutoksille. Vuonna 2005 hallitus asetti yritysverotuksen työryhmän tutkimaan käyvän arvon arvostuksen ja kansallisen verotuksen yhteensovittamista.

Kiinteistösijoittamisen markkinat ovat kasvaneet viime vuosikymmenen aikana Suomessa huomattavasti. Vuoden 2008 jälkeen kiinteistötransaktioiden määrä on kuitenkin vähentynyt. Maailmantalouden heikkenemisen vuoksi rahoituksen saatavuus ja ehdot ovat kiristyneet, mikä on rajoittanut kiinteistömarkkinoiden aktiviteettia. Julkisten kiinteistökauppojen määrän vähentyminen on vaikuttanut suoraan markkinatiedon puutteen lisääntymiseen. Hyvän markkinainformaation saatavuuden määrä heijastuu puolestaan suoraan kiinteistösijoitusyhtiöiden tilinpäätöksien sijoituskiinteistöjen käypään arvoon. Suomessa sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksessä joudutaankin käyttämään paljon oletuksia ja arvioita, jonka vuoksi sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen on hyvin moniulotteinen prosessi.

Tutkielman tavoitteena on lisätä ymmärrystä IAS 40 sijoituskiinteistöt -standardin käyttöönotosta ja soveltamisesta suomalaisissa listatuissa kiinteistösijoitusyhtiöissä. Tutkielmassa havainnollistetaan käyvän arvon määrittämisen monimutkaisuutta sekä otetaan kantaa verotustyöryhmän esittämiin käypään arvoon liittyviin verotuksellisiin seikkoihin. Tutkielma koostuu teoriaosasta ja empiirisestä tutkimuksesta. Teoriaosassa esitellään kiinteistöä sijoituskohteena ja tarkastellaan sijoituskiinteistön tilinpäätössääntelyä, käyvän arvon määritystä sekä käypään arvoon liittyviäverotuksellisia kysymyksiä. Tutkielman empiirinen osio on jaettu kahteen laadulliseen tutkimusosioon. Ensimmäisessä empiriaosiossa tarkastellaan kiinteistösijoitusyhtiöiden raportointia käyvistä arvoista ja tehdään analyysia IAS 40 -standardin soveltamisesta. Toisessa osiossa haastatellaan kiinteistöalan asiantuntijoita, jotta aihepiiristä saataisiin mahdollisimman kattava kuva.

Avainsanat: sijoituskiinteistö, käypä arvo, IAS 40, kiinteistösijoitusyhtiö, tilinpäätös, arvonmääritys, realisoitumaton arvonnousu, verotus