Vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö vuokralaisen häiritsevän elämän perusteella
LAHTI, TUULI (2011)
Tässä tietueessa ei ole kokotekstiä saatavilla Treposta, ainoastaan metadata.
LAHTI, TUULI
2011
Yritysjuridiikka - Business Law
Johtamiskorkeakoulu - School of Management
Hyväksymispäivämäärä
2011-10-18Tiivistelmä
Tässä Pro gradu -tutkielmassa käsitellään vuokrasopimuksen purkamista ja häätöä vuokralaisen häiritsevän elämän perusteella. Kyseessä on varallisuusoikeudellinen, vuokraoikeutta käsittelevä tutkielma. Vuokrasopimus voidaan purkaa vuokralaisen sopimusrikkomuksen perusteella. Vuokranantajan purkamisoikeudesta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa (481/1995), jonka 61 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan purkamiseen on oikeus, jos vuokralainen viettää tai sallii huoneistossa vietettävän häiritsevää elämää. Laki ei definioi mitä häiritsevältä elämältä edellytetään, minkä vuoksi tarkoituksena on luoda mahdollisimman tarkka määritelmä kyseiselle käsitteelle oikeuskäytännön ja huoneenvuokralakia koskevan lainvalmisteluaineiston (HE 304/1994) avulla. Lisäksi tutkielmassa esitellään, miten purkamisprosessi lain mukaan etenee.
Tutkimusmetodina on käytetty oikeusdogmatiikkaa, jonka lähtökohtana on tulkita ja systematisoida voimassa olevan oikeuden sisältöä käsillä olevien oikeuslähteiden avulla. Tutkielmassa keskitytään erityisesti lainoppiin eli konkreettisten tulkintasuositusten ja perusteltujen tulkintakannanottojen antamiseen tyyppitapauksien avulla, joita tässä tutkielmassa edustavat Turun oikeustieteellisen kirjaston arkistosta kerätyt hovioikeustapaukset. Lähteinä on hyödynnetty lisäksi lainsäädäntöä, lainvalmisteluaineistoa, oikeuskirjallisuutta, erilaisia aihetta käsitteleviä artikkeleita sekä muutamaa korkeimman oikeuden antamaa ennakkopäätöstä. Aihetta tutkitaan lähinnä vuokranantajan näkökulmasta.
Pääsäännön mukaan, vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää vuokralaiselle aiemmin annettua kirjallista varoitusta, jonka myötä vuokralainen saa mahdollisuuden menettelynsä korjaamiseksi. Jos moitittava menettely jatkuu, vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus purkamisilmoituksen tiedoksiannolla. Vuokrasopimus päättyy tällöin välittömästi ja muuttopäivä on seuraava arkipäivä. Vuokralaisella on oikeus kiistää purkamisperusteen olemassaolo ja riitauttaa asia tuomioistuimessa. Jos vuokralainen ei luovuta huoneistoa takaisin vuokranantajan hallintaan, vuokranantajan on haettava häätöä ulosottoviranomaiselta. Häätö on vuokrasopimuksen purkamiseen nähden erillinen prosessi, jonka hakemisesta ja toimittamisesta säädetään ulosottokaaressa (705/2007). Tutkielmassa perehdytään häädön prosessuaalisten vaiheiden lisäksi sen käsitteeseen yhtenä ulosoton lajina.
Vuokralaisen menettelyltä edellytetään toistuvuutta ja konkreettisen häiriön aiheutumista muille asukkaille. Lisäksi sopimusrikkomuksen tulee olla merkitykseltään vähäistä suurempaa loukatulle osapuolelle. Oikeuskäytännön mukaan häiritsevä eläminen ilmenee tavallisesti kovaäänisenä musiikin soittamisena, tappelun ja riitelyn ääninä, juhlimisesta ja alkoholin väärinkäytöstä johtuneena häiriönä sekä koirien äänekkäänä haukkumisena. Öiseen aikaan ilmenevän häiriökäyttäytymisen katsotaan lähes poikkeuksetta täyttävän olennaisuusvaatimuksen. Vuokralainen on vastuussa vieraidensa ja perheenjäsentensäkin aiheuttamasta häiriöstä asunnossa ja taloyhtiön yhteisissä tiloissa.
Vuokralaisella on vahingonkorvausvelvollisuus vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneisiin vahinkoihin. Vahingonkorvausta on mahdollista sovitella, jos korvausvastuu johtaa käytännössä kohtuuttomuuteen. Vuokralaisella on velvollisuus maksaa vuokraa myös sopimuksen purkautumisen jälkeiseltä ajalta, mikäli hän käyttää edelleen huoneistoa. Sovittelusäännösten soveltaminen ja vuokralaisen maksukyvyttömyys kuitenkin johtavat usein siihen, että purkamis- ja häätöprosesseista aiheutuneet kustannukset koituvat vuokranantajan maksettavaksi. Liitteessä 1 olevaan taulukkoon on kerätty kaikki hovioikeustapauksiin liittyvät oleelliset tiedot, kuten tuomioiden lopputulokset, käräjä- ja hovioikeuksien käsittelyajat, osapuolten oikeudenkäyntikulut ja niiden maksajat. Valtaosassa tapauksista vuokranantaja voitti riita-asian. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokranantajan oikeudenkäyntikuluja käräjä- ja hovioikeuskäsittelyiden osalta keskimäärin yhteensä yli 2000 euroa. Vuokralaisen omat oikeudenkäyntikulut maksettiin lähes poikkeuksetta valtion varoista oikeusapuna. Purkamista koskeva tuomioistuinkäsittely kesti keskimäärin 8,3 kuukautta. Kritiikki kohdistuu tutkimustulosten osalta lähinnä huoneenvuokraa koskevien normien käytännöntoimimattomuuteen sekä asuinyhteisön ja vuokranantajan oikeusturvan heikkoon tilaan.
Asiasanat:Vuokraoikeus, vuokrasopimuksen purkaminen, häiritsevä elämä, vuokranantajan purkamisoikeus, häätö
Tutkimusmetodina on käytetty oikeusdogmatiikkaa, jonka lähtökohtana on tulkita ja systematisoida voimassa olevan oikeuden sisältöä käsillä olevien oikeuslähteiden avulla. Tutkielmassa keskitytään erityisesti lainoppiin eli konkreettisten tulkintasuositusten ja perusteltujen tulkintakannanottojen antamiseen tyyppitapauksien avulla, joita tässä tutkielmassa edustavat Turun oikeustieteellisen kirjaston arkistosta kerätyt hovioikeustapaukset. Lähteinä on hyödynnetty lisäksi lainsäädäntöä, lainvalmisteluaineistoa, oikeuskirjallisuutta, erilaisia aihetta käsitteleviä artikkeleita sekä muutamaa korkeimman oikeuden antamaa ennakkopäätöstä. Aihetta tutkitaan lähinnä vuokranantajan näkökulmasta.
Pääsäännön mukaan, vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää vuokralaiselle aiemmin annettua kirjallista varoitusta, jonka myötä vuokralainen saa mahdollisuuden menettelynsä korjaamiseksi. Jos moitittava menettely jatkuu, vuokranantajalla on oikeus purkaa sopimus purkamisilmoituksen tiedoksiannolla. Vuokrasopimus päättyy tällöin välittömästi ja muuttopäivä on seuraava arkipäivä. Vuokralaisella on oikeus kiistää purkamisperusteen olemassaolo ja riitauttaa asia tuomioistuimessa. Jos vuokralainen ei luovuta huoneistoa takaisin vuokranantajan hallintaan, vuokranantajan on haettava häätöä ulosottoviranomaiselta. Häätö on vuokrasopimuksen purkamiseen nähden erillinen prosessi, jonka hakemisesta ja toimittamisesta säädetään ulosottokaaressa (705/2007). Tutkielmassa perehdytään häädön prosessuaalisten vaiheiden lisäksi sen käsitteeseen yhtenä ulosoton lajina.
Vuokralaisen menettelyltä edellytetään toistuvuutta ja konkreettisen häiriön aiheutumista muille asukkaille. Lisäksi sopimusrikkomuksen tulee olla merkitykseltään vähäistä suurempaa loukatulle osapuolelle. Oikeuskäytännön mukaan häiritsevä eläminen ilmenee tavallisesti kovaäänisenä musiikin soittamisena, tappelun ja riitelyn ääninä, juhlimisesta ja alkoholin väärinkäytöstä johtuneena häiriönä sekä koirien äänekkäänä haukkumisena. Öiseen aikaan ilmenevän häiriökäyttäytymisen katsotaan lähes poikkeuksetta täyttävän olennaisuusvaatimuksen. Vuokralainen on vastuussa vieraidensa ja perheenjäsentensäkin aiheuttamasta häiriöstä asunnossa ja taloyhtiön yhteisissä tiloissa.
Vuokralaisella on vahingonkorvausvelvollisuus vuokrasuhteen ennenaikaisesta päättymisestä aiheutuneisiin vahinkoihin. Vahingonkorvausta on mahdollista sovitella, jos korvausvastuu johtaa käytännössä kohtuuttomuuteen. Vuokralaisella on velvollisuus maksaa vuokraa myös sopimuksen purkautumisen jälkeiseltä ajalta, mikäli hän käyttää edelleen huoneistoa. Sovittelusäännösten soveltaminen ja vuokralaisen maksukyvyttömyys kuitenkin johtavat usein siihen, että purkamis- ja häätöprosesseista aiheutuneet kustannukset koituvat vuokranantajan maksettavaksi. Liitteessä 1 olevaan taulukkoon on kerätty kaikki hovioikeustapauksiin liittyvät oleelliset tiedot, kuten tuomioiden lopputulokset, käräjä- ja hovioikeuksien käsittelyajat, osapuolten oikeudenkäyntikulut ja niiden maksajat. Valtaosassa tapauksista vuokranantaja voitti riita-asian. Vuokralainen velvoitettiin maksamaan vuokranantajan oikeudenkäyntikuluja käräjä- ja hovioikeuskäsittelyiden osalta keskimäärin yhteensä yli 2000 euroa. Vuokralaisen omat oikeudenkäyntikulut maksettiin lähes poikkeuksetta valtion varoista oikeusapuna. Purkamista koskeva tuomioistuinkäsittely kesti keskimäärin 8,3 kuukautta. Kritiikki kohdistuu tutkimustulosten osalta lähinnä huoneenvuokraa koskevien normien käytännöntoimimattomuuteen sekä asuinyhteisön ja vuokranantajan oikeusturvan heikkoon tilaan.
Asiasanat:Vuokraoikeus, vuokrasopimuksen purkaminen, häiritsevä elämä, vuokranantajan purkamisoikeus, häätö