Asuinkiinteistöjen ja asunto-osakkeiden vakuusarvioinnin järjestäminen pankeissa

Abstract

Pankkien vakuusarviointi on tapahtunut erityisesti 1980-luvulla jokseenkin kritiikittömästi. Pankit ovat sääntelyn sekä oman riskienhallintansa osalta tasapainotelleet luotonmyönnössä toisaalta kattavien vakuuksien ja toisaalta asiakkaan takaisinmaksukyvyn painotuksen välillä. Basel-kehyksen muutokset ovat kuitenkin tarkentaneet ja tiukentaneet edellytyksiä, joiden mukaan vakuusarviointi tulee pankeissa järjestää, ja ne ovat muuttaneet vakuuksien vaikutusta vakavaraisuuslaskentaan sekä erityyppisten vakuuksien käsittelyn järjestämistä. Vakuuksien on oltava sitovia ja niiden arvioinnin on täytettävä tietyt edellytykset ja aikamääreet, jotta ne voidaan ottaa huomioon vakavaraisuuslaskennassa.

Vakavaraisuussääntelyn suurimpana tavoitteena voidaan nähdä olevan rahoitusvakauden edistäminen. Lisäksi sääntelyn tavoitteena on ollut varmistaa pankkien oman pääoman riittävyys suhteessa riskeihin, kuten luottoriskeihin. Vakavaraisuussääntely on päätetty järjestää Euroopan unionin tasolla, sillä sen on nähty olevan vaikuttavinta rahoitusvakauden kannalta. Myös ympäristö-, yhteiskunta- ja hallintotapakehyksen huomioon ottamisen on nähty olevan tehokkainta tuomalla se vielä laajemmin osaksi vakavaraisuussääntelyä.

Tutkielman tavoitteena on lainopin metodin avulla selvittää, kuinka asuinkiinteistöjen ja asunto-osakkeiden vakuusarviointi tulee nykyisin järjestää sääntelyn mukaisesti. Toisaalta tavoitteena on arvioida myös muiden ohjeistusten vaikutuksia vakuusarviointiin. Riskienhallinnallisia näkökulmia ei voida sivuuttaa, sillä vakuuksien arvostus liittyy kiinteästi luottoriskiin. Lisäksi ympäristö-, yhteiskunta- ja hallintotapariskien kokonaisvaltainen huomioon ottaminen on yhä tärkeämpää, ja siten ne on otettava huomioon myös vakuusarvioinnissa. Tärkeimmän kehyksen aiheen ympärille muodostaa Euroopan unionin vakavaraisuusasetus. Suomen kansallinen lainsäädäntö, Euroopan pankkiviranomaisen ohjeet sekä kansainväliset arviointistandardit ohjaavat osaltaan vakuuksien arviointia. Euroopan pankkiviranomaisen ohjeet tarkentavat vakuusarvioinnin käytännön järjestämistä. Vakuusarvioinnissa on käytettävä arviointistandardeja, joista tutkielmassa käsitellään kansainvälisiä arviointistandardeja.

Vakavaraisuusasetuksen perusteella pankkien on järjestettävä asuinkiinteistö- ja asunto-osakevakuuksien arviointi tiettyjen aikarajojen mukaisesti. Pankkien on huolehdittava vakuuksiin liittyvästä oikeudellisesta pätevyydestä sekä vakuusarvioijien riippumattomuudesta ja pätevyysedellytyksistä. Vakuusarviointi on jatkuvaa toimintaa luoton elinkaaren aikana. Sääntelyn asettamien vaatimusten ja vakavaraisuusvaikutusten lisäksi pankin omana etuna voidaan nähdä vakuuksien arvioinnin järjestäminen siten, että sille muodostuu todenmukainen ja luotettava kuva niin tulevista kuin nykyisistäkin vakuuksista.