Täydennysrakentamisen vaikutus vanhojen asuntojen hintoihin

Abstract

Päätutkimusongelmana oli, miten vanhojen asuntojen hinnat muuttuvat lähialueen täydennysrakentamisen vaikutuksesta Tampereen asuinalueilla. Aiheesta on saatavilla jonkin verran tutkittua tietoa Tampereen alueelta, mutta aiemmin ei ole tutkittu yhtä kattavasti Tampereen eri asuinalueilla tapahtuneen asuinkerrostalojen täydennysrakentamisen hintavaikutuksia vanhoille asunnoille. Tutkimukselle on tarvetta kaupungin poliittisessa päätöksenteossa sekä kiinteistö-, rakennusalan ja asuntomarkkinoiden toimijoiden keskuudessa. Päätutkimusongelman kontekstiin liittyy olennaisesti myös joukkoliikenneyhteyksien aiheuttamat vaikutukset, koska täydennysrakentaminen painottuu kaupungin täydennysrakentamisen strategian mukaisesti raideliikenteen läheisyyteen. Raideliikenneyhteyksien osalta kiinnostuksen kohteena ovat erityisesti raitiotielinjan ja Tesoman seisakkeen käyttöönotoista johtuvat vaikutukset hintoihin, koska nämä sijaitsevat myös tiiviisti täydennysrakennettujen asuinalueiden läheisyydessä. Täydennysrakentamisen ja vanhojen asuntojen maantieteelliseen sijaintiin perustuvassa tilastollisessa analyysissä on siten tärkeää huomioida kaikki ympäristöstä oleellisesti asuntojen hintoihin vaikuttavat tekijät. Tämän vuoksi tutkimuksessa tarkasteltiin myös raitiovaunupysäkkien ja Tesomalla avatun lähijunaseisakkeen vaikutus asuntojen hintoihin.

Tutkimuksessa selvitettiin täydennysrakentamisen aiheuttamat vaikutukset vanhojen asuntojen hintoihin kymmenellä eri asuinalueella. Tarkasteluun rajattiin viisi tarkasteltavaa asuinaluetta, joilla on tapahtunut täydennysrakentamisessa merkittävässä mittakaavassa. Näiden alueiden verrokkialueiksi valittiin piirteiltään mahdollisimman samankaltaiset verrokkialueet, joilla ei ole tapahtunut yhtä paljon täydennysrakentamista suhteessa tarkasteltaviin asuinalueisiin. Tarkasteltavilla alueilla täydennysrakentamisesta aiheutuneita hintavaikutuksia verrattiin verrokkialueilla tapahtuneisiin hintavaikutuksiin, jotta aluekohtaiset vaikutukset voitiin erotella toisistaan kunkin asuinalueen asuntojen tulevaisuuden hintakehityksen arvioimiseksi. Täydennysrakentamisen ja raideliikenneyhteyksien vaikutuksia analysoitiin difference-in-differences -menetelmällä, joka huomioi hinnoissa ajan yli tapahtuvat muutokset valitulla vaikutusalueella. Tarkasteluja tehtiin käyttämällä puskurivyöhykkeitä, jotka määriteltiin eri etäisyyksille asunnoista. Täydennysrakentamisen hintavaikutukset analysoitiin tarkastelemalla asunnon ympärillä olevia täydennysrakennettuja vyöhykkeitä. Raideliikenneyhteyksien hintavaikutusten tarkastelut perustuvat pysäkkien läheisyydessä sijaitsevien asuntojen hintoihin. Analyyseissä huomioitiin erilaiset skenaariot, joissa eri etäisyysvyöhykkeillä on tapahtunut täydennysrakentamista vaihtelevilla intensiteeteillä.

Tutkimustulokset olivat osittain vaikeasti tulkittavia, mutta tarjosivat viitteitä täydennysrakentamisen ja asuntojen hintojen nousun välisestä yhteydestä, vaikkei kausaalista vuorovaikutussuhdetta pystytty todentamaan. Näin ollen tutkimustuloksia tulee tulkita suuntaa antavina. Tulokset antavat kokonaisuudessaan viitteitä siitä, että täydennysrakentamisella ja parantuneilla raideliikenneyhteyksillä on positiivinen yhteys asuntojen hintoihin.

The main research question of this study was how the prices of older residential properties are affected by infill development in nearby areas within the residential districts of Tampere. Although some research on this topic exists in the Tampere region, no previous studies have comprehensively examined the price effects of infill development of apartment buildings across different residential areas of Tampere. The findings of this research are relevant for urban policymaking, as well as stakeholders in the real estate, construction, and housing markets. A crucial aspect of the research context is the impact of public transport connections, as infill development is largely concentrated near rail-based transit according to Tampere’s urban development strategy. The effects of the newly introduced tram line and the Tesoma commuter train station were of particular interest, as both are located close to densely infilled residential areas. Therefore, in a statistical analysis based on the geographic location of older apartments and infill development, it was essential to consider all environmental factors significantly influencing housing prices. For this reason, the study also examined the price effects of tram stops and the commuter train station opened in Tesoma.

The research investigated the effects of infill development on the prices of older apartments across ten residential areas. Five areas with substantial infill development were selected for examination, and for each, a comparable control area with similar characteristics but less infill development was identified. The price effects observed in the study areas were compared to those in the control areas, allowing for the identification of area-specific impacts to better assess future price development. The effects of infill development and rail transit connections were analyzed using the difference-in-differences method, which captures price changes over time within the selected impact area. Analyses were conducted by defining zones around each property at varying distances. Infill development effects were studied based on development intensity within these zones, while the impact of public transit was examined by analysing the introduction of the nearest tram stop or commuter train station. The analysis also considered various scenarios in which infill development occurred at different intensities within the defined zones.

The results were partly difficult to interpret, yet they provide indicative evidence of a positive association between infill development and rising housing prices, although a causal relationship could not be conclusively established. Therefore, the findings should be interpreted as suggestive rather than strictly causal. Overall, the evidence implies that both infill development and improved rail transit accessibility are positively correlated with housing prices.