Taloudelliset ja rahoitukselliset riskit hybridikiinteistökehityshankkeissa

Abstract

Tämä diplomityö käsittelee taloudellisten ja rahoituksellisten riskien tarkastelua hybridiprojektien kehittämisessä. Työ on osa Tampereen yliopistossa vuonna 2023 käynnistettyä CityCen-hanketta, jonka tavoitteena on tutkia hybridiprojekteja. Nykypäivänä hybridiprojektit – kiinteistöhankkeet, joissa on vähintään kolme erilaista käyttötarkoitusta ja joiden tilojen välillä on toiminnallista ja teknistä integraatiota, ovat laajasti levinneitä eri puolilla maailmaa. Myös Suomessa on useita esimerkkejä tällaisista hankkeista. Kuitenkin monet hybridiprojektit epäonnistuvat tai eivät koskaan etene toteutusvaiheeseen saakka. Tämä johtuu suurelta osin siitä, että hybridiprojekteilla on omat erityispiirteensä ja niihin liittyy niille ominaisia riskejä. Aiheeseen liittyvää tutkimustietoa on toistaiseksi vain rajallisesti saatavilla, ja se on osin puutteellista, minkä vuoksi tämä opinnäytetyö pyrkii systematisoimaan ja analysoimaan olemassa olevaa tietoa aiheesta. Työn aikana tunnistetaan keskeisiä taloudellisia riskejä hybridiprojekteissa kehittäjien ja sijoittajien näkökulmasta sekä kerätään tietoa niistä keinoista, joilla näitä riskejä voidaan hallita. Huomioon otetaan myös perinteisesti ei-taloudellisina pidetyt riskit, joilla on merkittävä taloudellinen vaikutus. Ongelman parempaa ymmärtämistä varten työssä käsitellään myös hybridikiinteistön käsitettä, hybridiprojektien tyypit ja kehityshistoriaa, riskin määritelmää ja riskienhallinnan perusperiaatteita, kehityshankkeisiin osallistumisen eri rooleja sekä perinteisiä kiinteistökehityshankkeisiin liittyviä riskejä. Tutkimus toteutetaan kvalitatiivisella tutkimusmenetelmällä. Tutkimuksessa hyödynnetään aiheeseen liittyvää olemassa olevaa kirjallisuutta suomen ja englannin kielillä sekä yhdeksää puolistrukturoitua litteroitua teemahaastattelua. Haastattelut on tehty hybridiprojektien rahoitukseen osallistuville toimijoille Suomessa, jotka edustavat varainhoitoa, pankkitoimintaa, vakuutusta sekä kiinteistösijoittamista. Tutkimukset osoittavat, että hybridiprojekteihin liittyy useita taloudellisia riskejä, kuten markkinariski, sijaintiriski, kustannusriski, likviditeettiriski sekä käyttöasteeseen liittyvät riskit. Merkittävin taloudellinen riski hybridiprojektien toteutettavuuden kannalta on kuitenkin rahoitusriski, erityisesti rahoituksen saatavuuden kontekstissa. Sijoittajien ja rahoittajien vähäinen kiinnostus hybridiprojekteja kohtaan selittyy suurelta osin näiden hankkeiden teknisellä, omistus- ja vastuurakenteellisella monimutkaisuudella sekä pitkällä kehitys- ja toteutusajalla. Lisäksi poliittisilla, sosiaalisilla ja teknisillä riskeillä sekä toteutusriskillä ja kiinteistön hallintaan liittyvillä riskeillä on tästä näkökulmasta selkeä taloudellinen vaikutus. Erityisen haavoittuvassa asemassa ovat kuitenkin sellaiset hybridiprojektit, joilla on pystysuuntainen ulottuvuus. Edellä mainittujen riskien hallitsemiseksi voidaan hyödyntää useita keinoja. Laajemman rahoituspotentiaalin hyödyntämiseksi voidaan käyttää vaiheittaista rahoitusta sekä rahoitusmalleja, jotka yhdistävät oman ja vieraan pääoman. Pääoman houkuttelemista edistävät myös hankkeen edullinen ja saavutettava sijainti, erilaisten käyttötarkoitusten omavaraisuus, täysimittaiset tilaratkaisut sekä vuokralaisten varhainen sitouttaminen hankkeeseen. Käyttötarkoituksia ja vuokralaisia valittaessa tulisi lisäksi huomioida kestävän rakentamisen lainsäädäntö sekä toivottujen ja ei-toivottujen toimintojen vaikutukset. Joillekin sijoittajille voi olla tärkeää myös muiden hankkeeseen osallistuvien sijoittajien profiili ja tavoitteiden yhdenmukaisuus, samoin kuin vaiheittainen käyttöönotto, mikäli se on mahdollista. Sijoittajien näkökulmasta keskeistä on myös omistuksen ja vastuun selkeä ja ymmärrettävä jako, jota tukevat hankkeen selkeä tekninen ja toiminnallinen jako, yksinkertaiset arkkitehtoniset ratkaisut sekä sopimusten selkeys ja yksiselitteisyys.

This thesis focuses on examining the economic and financial risks involved in the development of mixed-use projects (i.e. hybrid projects). The work is part of the CityCen project, launched at Tampere University in 2023, which aims to study such projects. Today, mixed use projects — real estate developments that include at least three different functions and feature functional and technical integration between spaces — are widely implemented around the world. Finland also has several examples of such projects. However, many mixed-use projects fail or never reach the implementation stage. This is largely because hybridprojects have distinct characteristics and are associated with specific risks. Research data related to the topic is currently limited and partly incomplete, which is why this thesis aims to systematize and analyze the existing information on the subject. The study identifies key economic risks related to mixed-use projects from the perspective of both developers and investors and explores the methods by which these risks can be managed. The analysis also considers risks traditionally not considered economic in nature, but which have a significant economic impact. To support a better understanding of the issue, the thesis also discusses the concept of mixed-use real estate, the types and development history of hybrid projects, the definition of risk and basic principles of risk management, the different roles involved in development projects, as well as conventional risks associated with real estate development. The study is conducted using a qualitative research method. It utilizes existing literature related to the topic in both Finnish and English, as well as nine semi-structured and transcribed thematic interviews. The interviews were conducted with actors involved in the financing of hybrid projects in Finland, representing asset management, banking, insurance, and real estate investment sectors. Studies show that mixed-use projects involve several financial risks, such as market risk, location risk, cost risk, liquidity risk, and occupancy-related risks. However, the most significant financial risk affecting the feasibility of mixed-use projects is financing risk, particularly in the context of access to funding. The limited interest of investors and financers in mixed-use projects is largely explained by the technical, ownership, and liability complexities of these developments, as well as the long development and implementation periods. Additionally, political, social, and technical risks, as well as implementation risks and risks related to property management, have a clear economic impact from this perspective. Mixed-use projects with a vertical dimension, however, are particularly vulnerable. Several measures can be employed to manage the aforementioned risks. To leverage a broader financing potential, phased financing and financial models combining both equity and debt can be utilized. Capital attraction is further facilitated by the project’s favorable and accessible location, autonomy of different usage types, full-scale spatial solutions, and early tenant engagement. When selecting usage types and tenants, sustainable construction legislation as well as the effects of desired and undesired functions should also be considered. For some investors, the profile and goal alignment of other participating investors may also be important, as well as phased implementation when feasible. From the investors’ perspective, a clear and comprehensible division of ownership and responsibility is crucial, supported by the project’s clear technical and functional segmentation, simple architectural solutions, and the clarity and precision of contracts.