Virhe käytetyssä asunnossa ja sen seuraukset kuluttajakaupassa

Abstract

Asuntokauppalain (843/1994) mukaan käytetyssä asunnossa on virhe, jos se ei vastaa osapuolten välistä sopimusta, myyjän antamia tietoja tai ostajan perusteltuja odotuksia, kun otetaan huomioon asunnon sijainti, hinta sekä muut potentiaalisesti merkitykselliset seikat. Virheenä pidetään myös tilanteita, jossa myyjä on jättänyt antamatta kohteen ominaisuuksista olennaista tietoa, tai jättää korjaamatta ostajan virheellisiä olettamia. Myyjän tiedonantovelvollisuus on laaja, ja kattaa kaiken myyjän hallussa olevan tiedon, jolla on mahdollisuus vaikuttaa kaupan sisältöön. Ostajan on puolestaan normaalia huolellisuutta käyttäen tarkistettava asunto sekä sen näkyvät pinnat, tasot, ja yleinen kunto, kuitenkin rajoittuen myyjän hänelle asunnosta antamiin tietoihin. Havaitessaan virheen myyjän on kohtuullisessa ajassa annettava myyjälle virheilmoitus vaatimuksineen. Mikäli virheen todetaan aiheutuneen ajalta, jolloin vaaranvastuu oli myyjällä, voi seurauksena olla hinnanalennus, vahingonkorvaus tai vakavimmissa tapauksissa kaupan purku. Vähäisemmät virheet ostajan on pääsääntöisesti siedettävä.

Tutkimuksen tarkoituksena on selvittää osapuolten välisiä oikeuksia ja velvollisuuksia käytetyn asunnon kaupassa, sekä sitä, millaisissa olosuhteissa vastuu virheestä kuuluu myyjälle ja milloin ostaja joutuu itse kantamaan vastuun. Lisäksi tarkastellaan virheiden seuraamuksia ja niitä edellytyksiä, joiden perusteella eri seuraamukset voivat tulla sovellettaviksi. Erityistä huomiota annetaan myyjän elinkeinonharjoittajuuden ja ostajan kuluttaja-aseman vaikutukseen virhevastuun laajuuteen, virhekynnykseen, kaupan ehtoihin sekä siihen, miten virheiden seuraamukset eroavat verrattuna yksityishenkilöiden väliseen kauppaan. Asuntokauppalain säännökset poikkeavat toisistaan sen perusteella, onko osapuolena kuluttaja vai elinkeinonharjoittaja. Elinkeinoa harjoittavalla myyjällä on korostunut tiedonantovelvollisuus asunnosta ostajalle annettavien tietojen ja markkinointimateriaalien sisällössä. Monissa tilanteissa myyjän elinkeinonharjoittajuus johtaa siihen, että osapuolten välisestä kaupasta säännellään samoin kuten uuden asunnon kaupassa. Lain kuluttajansuojalliset elementit estävät myyjää lisäämään kauppasopimukseen ehtoja, jotka ovat omiaan heikentämään kuluttajan asemaa.

Tutkimus toteutetaan lainopillisella tutkimusmenetelmällä, jossa analysoidaan ja systematisoidaan asuntokauppalakia ja sen esitöitä, sekä korkeimman oikeuden ja alempien oikeusasteiden oikeuskäytäntöä. Niistä saatuja tulkintoja täydennetään asuntokauppoja käsittelevällä oikeuskirjallisuudella. Tutkimuksessa todetaan huolellisesti tehdyn ennakkotarkastuksen ja viiveettömän oikeasisältöisen reklamaation muodostavan ostajan keskeisen oikeussuojan. Huolellisesti toimiva ostaja pidättää oikeutensa vaatia hyvitystä myyjältä, ja huolimattomuus voi estää häntä saamasta täyttä asuntokauppalain virhesäännösten tarjoamaa suojaa.