Kiinteistösijoitusten riskit ja riskienhallinta haastavassa toimintaympäristössä: Tarkastelussa suomalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt

Abstract

Kiinteistömarkkinaa ovat viime vuosina koetelleet monet toimintaympäristön muutokset, kuten koronapandemia, pitkään jatkuneen nollakorkoajan loppuminen, kiinteistömarkkinoiden likviditeetin heikkeneminen sekä Venäjän hyökkäyssodan välilliset vaikutukset yleisen taloudellisen tilanteen heikkenemiseen. Nämä tekijät ovat vaikuttaneet kiinteistösijoitusyhtiöiden toimintaympäristöön merkittävästi ja lisänneet alan epävarmuutta. Tämä tekee kiinteistösijoitusten riskeihin ja riskienhallintaan keskittyvän aiheen tutkimisesta hyvin ajankohtaista. Aiemmat tutkimukset ovat keskittyneet enemmän kiinteistösijoitusten kannattavuuden ja vastuullisuuden tutkimiseen. Aiheesta on täten melko vähän tuoretta kotimaista tutkimusta ja kotimaisen sijoittamiseen keskittyvän tutkimuksen pääpaino on ollut vahvemmin osake- ja korkomarkkinoiden tutkimisessa. Kiinteistöliiketoiminnalla ja kiinteistösijoittamisella on merkittävä vaikutus Suomen kansantalouteen, kiinteistövarallisuuden muodostaessa noin 70 prosenttia Suomen kansanvarallisuudesta ja alan ollessa merkittävä työllistäjä Suomessa. Edellä mainittujen tekijöiden summana on merkityksellistä tarkastella kiinteistösijoitusten riskejä ja riskienhallintaa haastavassa toimintaympäristössä.

Tämä tutkimus tarjoaa ajankohtaista tietoa kiinteistösijoitusten riskienhallinnasta ja toimintaympäristön muutosten vaikutuksista alan toimijoihin. Tutkimuksen tavoitteena on selvittää, miten suomalaiset kiinteistösijoitusyhtiöt tunnistavat ja hallitsevat kiinteistösijoitusten riskejä, miten ulkoiset riskitekijät ovat muuttuneet ja miten riskienhallintakeinot ovat kehittyneet viime vuosien aikana toimintaympäristön haasteiden takia. Tutkimus on luonteeltaan kvalitatiivinen ja se toteutetaan kahdessa osassa. Ensimmäisen empiriaosion aineisto on kerätty sekundääriaineistona neljän suomalaisen julkisen kiinteistösijoitusyhtiön – Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n, Investors House Oyj:n, Kojamo Oyj:n ja Citycon Oyj:n – vuosien 2020-2023 tilinpäätösraportoinneista. Toisen empiriaosion aineisto on kerätty teemahaastatteluina kolmelta edellä mainitun yhtiön asiantuntijalta. Molempien empiriaosioiden aineistot käytiin läpi teoriaohjaavan sisällönanalyysin avulla.

Tutkimuksessa havaitaan, että yhtiöiden riskienhallinta on käytännönläheistä, mutta sen systemaattisuus ja laajuus vaihtelevat yhtiöiden koon ja resurssien mukaan. Yhtiöiden riskienhallinta perustuu niiden strategisiin tavoitteisiin ja kattaa riskien tunnistamisen, arvioinnin, hallinnan ja raportoinnin. Merkittävimpiä riskejä olivat systemaattiset riskit kuten suhdanne-, korkokanta-, inflaatio-, ja likviditeettiriski, sekä epäsystemaattiset riskit kuten vuokralais-, sijainti-, tekniset-, ja rahoitusriskit. Ulkoisista riskitekijöistä erityisesti korkokantojen nousun ja markkinoiden heikon likviditeetin, havaittiin muuttaneen toimintaympäristöä merkittävästi viime vuosina. Näiden riskien kehittymisen havaittiin olevan ainakin osittain geopoliittisten riskien kuten koronapandemian ja Venäjän hyökkäyssodan välillisiä seurauksia. Yhtiöt ovat reagoineet toimintaympäristön haasteisiin ennakoivalla päätöksenteolla ja olemassa olevien riskienhallintakeinojen painotuksia muuttamalla. Toimintaympäristön muutokset ovat muuttaneet myös yhtiöiden riskienhallinnan ajankäyttöä ja riskien tunnistamiseen käytettyjen menetelmien painotuksia. Hieman yllättäen tutkimuksen tuloksissa nousi kuitenkin esiin, ettei uusia riskienhallintakeinoja tai työkaluja ollut juurikaan otettu käyttöön.

Tulevaisuuden näkyminä tutkimuksessa nousi esiin kasvavan sääntelyn mukanaan tuomat haasteet sekä kiinteistösijoitusalan riskienhallinnan ammattimaistuminen. Lisäksi havaittiin tulevaisuuden mahdollisuutena uusien teknologisten ratkaisujen hyödyntäminen yhtiöiden riskienhallinnan yhä tehokkaampaan toteuttamiseen.