Pidennetyn takuuajan vaikutukset toimitilaprojektien riskienhallintaan
Rissanen, Olli (2025)
2025
Tuotantotalouden DI-ohjelma - Master's Programme in Industrial Engineering and Management
Johtamisen ja talouden tiedekunta - Faculty of Management and Business
Hyväksymispäivämäärä
2025-04-01
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202503313148
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202503313148
Tiivistelmä
Riskienhallinta on osa projektinhallinnan kokonaisuutta, minkä avulla pyritään hallitsemaan epävarmuuksia ja mahdollisuuksia, joita projektiin liittyy. Riskienhallinnan tavoitteena on tunnistaa projektille merkittävimmät riskit ja hallita ne. Projektin pidennetty takuuaika tuo uudenlaisia riskejä projektin toimittajan hallittavaksi. Tämä diplomityö syventyy tarkastelemaan pidennettyyn takuuaikaan liittyviä riskejä rakennusprojektin toimittajan näkökulmasta sekä keinoja näiden riskien hallitsemiseksi.
Diplomityön tavoitteena on muodostaa syvällinen ymmärrys siitä, miten projektin pidennetty takuuaika vaikuttaa riskienhallintaan. Riskienhallintaprosessia tarkastellaan työssä projektin elinkaaren näkökulmasta, jotta voidaan selkeästi määrittää, mitä riskienhallinnan toimenpiteitä tehdään kussakin projektin vaiheessa. Tutkimus tehtiin tilaustyönä projektiliiketoimintaa harjoittavalle rakennusalan yritykselle, joka on viime vuosina kasvavissa määrin tarjonnut projekteja pidennetyllä takuuajalla. Tutkimus rajattiin koskemaan kohdeyrityksen toimitilarakentamisen projekteja, joissa on ollut käytössä pidennetty takuuaika. Tutkimuskysymyksiin vastataan kirjallisuuskatsauksen ja empiirisen tutkimuksen avulla. Kirjallisuuskatsaus koostuu projektin elinkaareen, takuuaikaan, riskienhallintaan ja rakennusprojektien erityispiirteisiin liittyvästä kirjallisuudesta, mistä havaittiin, että takuuaikaa on tutkittu takuukorjausten kustannusten ja ehkäisemisen näkökulmasta. Kirjallisuuden mukaan rakennusalalla riskienhallinta keskittyy pääasiassa projektin tarjousvaiheeseen, eikä sitä toteuteta systemaattisesti muissa projektin vaiheissa.
Tutkimuksen empiirinen osio toteutettiin kvalitatiivisena tapaustutkimuksena, jonka aineisto kerättiin puolistrukturoiduilla teemahaastatteluilla. Lisäksi sekundäärisenä aineistona toimi pidennetyn takuuajan projektien riskienhallinta- ja projektisuunnitelmat. Haastateltavat valittiin siten, että he ovat työskennelleet pidennetyn takuuajan projektien toteutus- tai takuuvaiheessa. Haastatteluja toteutettiin 11 henkilölle kohdeyrityksessä, joista kuusi oli työskennellyt projektin tarjous-/toteutusvaiheessa ja viisi oli työskennellyt projektin takuuvaiheessa. Haastatteluiden pohjalta saatiin muodostettua käsitys pidennetyn takuuajan tuomista muutoksista riskien- ja projektinhallintaan.
Tutkimuksessa havaittiin pidennettyyn takuuaikaan liittyviä riskejä, jotka vaikuttavat riskien ja takuuajan hallintaan. Pidennetyn takuuajan riskeistä merkittävimmät olivat talotekniikan toimivuus ja suunnitteluvirheet. Tunnistettuja riskejä hallittiin pitämällä, pienentämällä, siirtämällä ja välttämällä riskiä. Riskienhallintatoimenpiteet liittyivät hankintaan, suunnitteluun ja laadunhallintaan. Tutkimuksen mukaan käytetyin riskienhallintatoimenpide oli riskin pitäminen. Pidennetyn takuuajan merkittävimpiä riskejä hallittiin usein siirtämällä takuuehdot alihankkijalle, mutta myös muita toimenpiteitä hyödynnettiin. Pidennetyn takuuajan riskienhallinnan keskeisimmät haasteet liittyivät tiedon siirtymiseen ja jäännösriskeihin.
Tutkimuksen tulokset mukailevat kirjallisuuskatsauksen havaintoja riskienhallinnasta ja projektin takuuajasta. Tutkimustulosten perusteella suositellaan pidennetyn takuuajan riskienhallinnan systemaattista toteuttamista, jotta valittu riskistrategia toteutuu suunnitellusti. Riskienhallinnan dokumentoinnilla ja selkeiden vastuualueiden jakamisella voidaan parantaa riskienhallinnan onnistumista, mikä vaikuttaa koko projektin onnistumiseen. Hallitsemalla pidennetyn takuuajan riskit projektin toimittaja voi erottautua kilpailijoista ja korostaa toimintansa laadukkuutta. Risk management is a part of overall project management, which aims to manage uncertainties and opportunities related to the project. The objective of risk management is to identify the most significant risks for the project and manage them. The extended warranty period of the project introduces new types of risks for the project supplier to manage. This thesis explores the risks associated with the extended warranty period from the perspective of the construction project supplier and ways to manage these risks.
The aim of the thesis is to develop a deep understanding of how the extended warranty period of the project affects risk management. The risk management process is examined in the thesis from the perspective of the project's lifecycle, to clearly define what risk management measures are taken at each stage of the project. The research was conducted as a commissioned work for a construction company engaged in project business, which has increasingly offered projects with extended warranty periods in recent years. The research was limited to the target company's commercial construction projects that have had extended warranty periods. The research questions are answered through a literature review and empirical research. The literature review consists of literature related to the project's lifecycle, warranty period, risk management, and the specific characteristics of construction projects, which revealed that the warranty period has been studied from the perspective of warranty repair costs and prevention. According to the literature, risk management in the construction industry mainly focuses on the project bidding phase and is not systematically implemented in other phases of the project.
The empirical part of the research was conducted as a qualitative case study, with data collected through semi-structured thematic interviews. Additionally, secondary data consisted of risk management and project plans for projects with extended warranty periods. The interviewees were selected based on their experience in the implementation or warranty phase of projects with extended warranty periods. Interviews were conducted with 11 individuals from the target company, six of whom had worked in the bidding/implementation phase and five in the warranty phase of the project. Based on the interviews, an understanding was formed of the changes brought by the extended warranty period to risk and project management.
The research identified risks associated with the extended warranty period that affect risk and warranty management. The most significant risks of the extended warranty period were the functionality of building services and design errors. The identified risks were managed by retaining, reducing, transferring, and avoiding the risk. Risk management measures were related to procurement, design, and quality management. According to the research, the most commonly used risk management measure was retaining the risk. The most significant risks of the extended warranty period were often managed by transferring warranty conditions to subcontractors, but other measures were also utilized. The main challenges in managing the risks of the extended warranty period were related to information transfer and residual risks.
The research results align with the findings of the literature review on risk management and the project's warranty period. Based on the research results, it is recommended to systematically implement risk management for the extended warranty period to ensure that the chosen risk strategy is executed as planned. Documenting risk management and clearly dividing responsibilities can improve the success of risk management, which affects the overall success of the project. By managing the risks of the extended warranty period, the project supplier can differentiate itself from competitors and emphasize the quality of its operations.
Diplomityön tavoitteena on muodostaa syvällinen ymmärrys siitä, miten projektin pidennetty takuuaika vaikuttaa riskienhallintaan. Riskienhallintaprosessia tarkastellaan työssä projektin elinkaaren näkökulmasta, jotta voidaan selkeästi määrittää, mitä riskienhallinnan toimenpiteitä tehdään kussakin projektin vaiheessa. Tutkimus tehtiin tilaustyönä projektiliiketoimintaa harjoittavalle rakennusalan yritykselle, joka on viime vuosina kasvavissa määrin tarjonnut projekteja pidennetyllä takuuajalla. Tutkimus rajattiin koskemaan kohdeyrityksen toimitilarakentamisen projekteja, joissa on ollut käytössä pidennetty takuuaika. Tutkimuskysymyksiin vastataan kirjallisuuskatsauksen ja empiirisen tutkimuksen avulla. Kirjallisuuskatsaus koostuu projektin elinkaareen, takuuaikaan, riskienhallintaan ja rakennusprojektien erityispiirteisiin liittyvästä kirjallisuudesta, mistä havaittiin, että takuuaikaa on tutkittu takuukorjausten kustannusten ja ehkäisemisen näkökulmasta. Kirjallisuuden mukaan rakennusalalla riskienhallinta keskittyy pääasiassa projektin tarjousvaiheeseen, eikä sitä toteuteta systemaattisesti muissa projektin vaiheissa.
Tutkimuksen empiirinen osio toteutettiin kvalitatiivisena tapaustutkimuksena, jonka aineisto kerättiin puolistrukturoiduilla teemahaastatteluilla. Lisäksi sekundäärisenä aineistona toimi pidennetyn takuuajan projektien riskienhallinta- ja projektisuunnitelmat. Haastateltavat valittiin siten, että he ovat työskennelleet pidennetyn takuuajan projektien toteutus- tai takuuvaiheessa. Haastatteluja toteutettiin 11 henkilölle kohdeyrityksessä, joista kuusi oli työskennellyt projektin tarjous-/toteutusvaiheessa ja viisi oli työskennellyt projektin takuuvaiheessa. Haastatteluiden pohjalta saatiin muodostettua käsitys pidennetyn takuuajan tuomista muutoksista riskien- ja projektinhallintaan.
Tutkimuksessa havaittiin pidennettyyn takuuaikaan liittyviä riskejä, jotka vaikuttavat riskien ja takuuajan hallintaan. Pidennetyn takuuajan riskeistä merkittävimmät olivat talotekniikan toimivuus ja suunnitteluvirheet. Tunnistettuja riskejä hallittiin pitämällä, pienentämällä, siirtämällä ja välttämällä riskiä. Riskienhallintatoimenpiteet liittyivät hankintaan, suunnitteluun ja laadunhallintaan. Tutkimuksen mukaan käytetyin riskienhallintatoimenpide oli riskin pitäminen. Pidennetyn takuuajan merkittävimpiä riskejä hallittiin usein siirtämällä takuuehdot alihankkijalle, mutta myös muita toimenpiteitä hyödynnettiin. Pidennetyn takuuajan riskienhallinnan keskeisimmät haasteet liittyivät tiedon siirtymiseen ja jäännösriskeihin.
Tutkimuksen tulokset mukailevat kirjallisuuskatsauksen havaintoja riskienhallinnasta ja projektin takuuajasta. Tutkimustulosten perusteella suositellaan pidennetyn takuuajan riskienhallinnan systemaattista toteuttamista, jotta valittu riskistrategia toteutuu suunnitellusti. Riskienhallinnan dokumentoinnilla ja selkeiden vastuualueiden jakamisella voidaan parantaa riskienhallinnan onnistumista, mikä vaikuttaa koko projektin onnistumiseen. Hallitsemalla pidennetyn takuuajan riskit projektin toimittaja voi erottautua kilpailijoista ja korostaa toimintansa laadukkuutta.
The aim of the thesis is to develop a deep understanding of how the extended warranty period of the project affects risk management. The risk management process is examined in the thesis from the perspective of the project's lifecycle, to clearly define what risk management measures are taken at each stage of the project. The research was conducted as a commissioned work for a construction company engaged in project business, which has increasingly offered projects with extended warranty periods in recent years. The research was limited to the target company's commercial construction projects that have had extended warranty periods. The research questions are answered through a literature review and empirical research. The literature review consists of literature related to the project's lifecycle, warranty period, risk management, and the specific characteristics of construction projects, which revealed that the warranty period has been studied from the perspective of warranty repair costs and prevention. According to the literature, risk management in the construction industry mainly focuses on the project bidding phase and is not systematically implemented in other phases of the project.
The empirical part of the research was conducted as a qualitative case study, with data collected through semi-structured thematic interviews. Additionally, secondary data consisted of risk management and project plans for projects with extended warranty periods. The interviewees were selected based on their experience in the implementation or warranty phase of projects with extended warranty periods. Interviews were conducted with 11 individuals from the target company, six of whom had worked in the bidding/implementation phase and five in the warranty phase of the project. Based on the interviews, an understanding was formed of the changes brought by the extended warranty period to risk and project management.
The research identified risks associated with the extended warranty period that affect risk and warranty management. The most significant risks of the extended warranty period were the functionality of building services and design errors. The identified risks were managed by retaining, reducing, transferring, and avoiding the risk. Risk management measures were related to procurement, design, and quality management. According to the research, the most commonly used risk management measure was retaining the risk. The most significant risks of the extended warranty period were often managed by transferring warranty conditions to subcontractors, but other measures were also utilized. The main challenges in managing the risks of the extended warranty period were related to information transfer and residual risks.
The research results align with the findings of the literature review on risk management and the project's warranty period. Based on the research results, it is recommended to systematically implement risk management for the extended warranty period to ensure that the chosen risk strategy is executed as planned. Documenting risk management and clearly dividing responsibilities can improve the success of risk management, which affects the overall success of the project. By managing the risks of the extended warranty period, the project supplier can differentiate itself from competitors and emphasize the quality of its operations.