Rajoitetusti verovelvollisen kiinteistösijoittajan luovutusvoittojen verotus Suomessa

Abstract

Epäsuorasta kiinteistösijoittamisesta on tullut merkittävä kiinteistöomistuksen muoto. Rajat ylittävän sijoitustoiminnan kehittyminen on johtanut muutoksiin verolainsäädännössä niin kansallisella kuin kansainväliselläkin tasolla. Kehitys heijastelee OECD:n malliverosopimuksen mukaisia suuntauksia. Lähtökohtana kansainvälisissä verotusperiaatteissa on, että kiinteästä omaisuudesta saadun tulon verotusoikeus on omaisuuden sijaintivaltiolla. Kansallinen lainsäädäntö on kuitenkin aiheuttanut sen, ettei rajoitetusti verovelvollisen välillisistä kiinteistösijoituksista saatuja luovutusvoittoja ole voitu verottaa siinä laajuudessa, kuin olisi kansainvälisen kehityssuunnan mukaan mahdollista, erityisesti OECD:n malliverosopimuksen näkökulmasta. Rajoittuneesta soveltamisalasta on seurannut, että Suomi ei ole pystynyt verottamaan täysimääräisesti rajoitetusti verovelvollisten sijoittajien välillisistä kiinteistösijoituksista saatuja luovutusvoittoja. Lisäksi säännöksen sanamuoto kohdistunut rajoitettuun joukkoon erilaisia omistusrakenteita, jättäen ulkopuolelle suurimman osan ulkomaisista toimijoista.

Tässä tutkielmassa keskitytään tarkastelemaan, miten ja miksi rajoitetusti verovelvollista kiinteistösijoittajaa koskevaa lainsäädäntöä uudistettiin TVL 10 §:n 10 ja 10 a kohdan ja MLI 9 artiklan varauman näkökulmasta, sekä milloin rajoitetusti verovelvollisten kiinteistösijoittajien suorien ja välillisten kiinteistöomistuksien luovutusvoittoja verotetaan Suomesta saatuna tulona. Tutkielma painottuu erityisesti uuden lisätyn TVL 10 §:n 10 a kohdan tarkasteluun.

Vuoden 2023 maaliskuussa voimaantulleella lainmuutoksella TVL 10 §:n 10 kohtaa muutettiin kiinteistön käsitteen osalta. Samalla lakiin lisättiin uusi TVL 10 §:n 10 a kohta, joka laajentaa Suomen verotusoikeutta välillisesti kiinteää omaisuutta omistavien luovutusvoittoihin. Kansalliseen verolainsäädäntöön tehty muutos mahdollistaa aiempaa laajemman verotusoikeuden, mikäli verosopimus mahdollistaa luovutusvoiton verottamisen. Uudistuksen yhteydessä Suomi ilmoitti monenvälisen yleissopimuksen 9 artiklan varauman peruutuksesta. Varauman peruuttamisen myötä Suomi voi verottaa kiinteän omaisuuden välillisestä luovutuksesta saatua tuloa yhdellä hyväksymismenettelyllä, mikäli vastapuolella ei ole vastaavaa varaamaa käytössä. Lopullinen verotusoikeus riippuu kuitenkin useasta tekijästä, kuten mahdollisen sovellettavan verosopimuksen määräyksistä.

Tutkielman aihetta lähestytään lainopillisella metodilla. Tutkielmassa tulkitaan TVL 10 §:n 10 ja 10 a kohdan merkityssisältöä voimassa olevia oikeuslähteitä tulkitsemalla ja systematisoimalla. Keskeisenä lähteenä käytetään lain esitöitä, josta saadaan selville, mitä säännöksen käsitteillä, kuten toisen eduksi hallitun varallisuuskokonaisuudella, kokonaisvarallisuudella tai 365 päivän säännöllä tarkoitetaan. Tutkielmassa käydään läpi rajoitetusti verovelvollisen kiinteistösijoittajan verotuksen osalta relevantteja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuja sekä oikeuskirjallisuutta. Rajat ylittävään verotukseen liittyy olennaisesti myös valtioiden solmimat verosopimukset sekä EU-oikeus, jonka vuoksi tutkielma sisältää katsauksen kansainväliseen verotukseen. Katsaus sisältää myös lyhyen tarkastelun TVL 20 a §:n merkitykseen TVL 10 §:n 10 ja 10 a kohdan soveltamisalalla. On havaittu, että luovutusvoitto voi muodostua verovapaaksi, mikäli tulon saajan katsotaan rinnastuvan EU-oikeuden perusteella verovapaaksi toimijaksi.

Tutkielmassa todetaan, että lainmuutos selvensi osaltaan aiempaa laissa esiintynyttä tulkinnanvaraisuutta sekä tiivisti Suomen veropohjaa. Tarve tulkinnalle säilyy edelleen, sillä säännöksen soveltamisalan laajentamisen myötä säännökseen sisällytettyjä uusia termejä joudutaan tulkitsemaan heikosti velvoittavien sekä sallittujen oikeuslähteiden pohjalta. Uudistetusta sääntelystä esitetään lopputulos, että tulkinnanvaraisten käsitteiden lisäksi sääntely asettaa käytännön ongelmia erityisesti verotuksen toimittamiseen ja verovalvontaan.