Isännöitsijä asuntosijoittajan agenttina asunto-osakeyhtiössä : Isännöintiyhteisössä työskentelevän isännöitsijän näkökulma

Abstract

Asuntosijoittamisen suosio on kasvanut tasaisesti ja levinnyt koskettamaan yhä laajempaa joukkoa suomalaisista. Samaan aikaan kaupungistumisen megatrendin myötä yhä useampi suomalainen asuu asunto-osakeyhtiössä ja siten myös isännöinti koskettaa suoraan tai välillisesti useita kansalaisia. Asunto-osakeyhtiön hallituksen koostuessa usein maallikkojäsenistä, on ammattilaisena toimivalla isännöitsijällä osaamisen ja käytettävissä olevan informaation tuoman etumatkan turvin käytännössä vahva asema asunto-osakeyhtiön johtamisessa. Isännöitsijän tehtäväkenttä on varsin laaja-alainen, joten isännöitsijän toimilla on siten olennainen vaikutus asunto-osakeyhtiöön ja sitä kautta aina asuntosijoittajaan asti.

Tutkimuksen tavoitteena oli ymmärtää asuntosijoittajan ja isännöitsijän välistä suhdetta asunto-osakeyhtiössä. Tutkimuksen teoreettisena viitekehyksenä käytettiin päämies-agenttisuhdetta, jota hyödynnettiin osapuolten välisen suhteen tutkimisessa. Vaikka agenttiteorian voi katsoa olleen luotu ensisijaisesti liiketoimintaa harjoittaviin yhtiöihin, pystyy sitä ja siinä esiintyviä keskeisiä käsitteitä vähintäänkin soveltuvin osin käyttämään myös asunto-osakeyhtiön toimintaympäristössä. Teoreettisessa viitekehyksessä avattiin agenttiteorian lisäksi käsitteinä kattavasti myös agenttisuhteen osapuolina toimivat isännöitsijä ja asuntosijoittaja sekä näiden toimintaympäristönä toimiva asunto-osakeyhtiö

Tutkimus toteutettiin kvalitatiivisella lähestymistavalla toiminta-analyyttisella tutkimusotteella. Tutkimuksen empiirinen aineisto kerättiin haastattelemalla viittä isännöitsijää puolistrukturoituja teemahaastatteluja ja aineistolähtöistä temaattista analyysia hyödyntäen. Suoritetut haastattelut taulukoitiin ja käytetty teemahaastattelurunko esitettiin kokonaisuudessaan tutkimuksen liitteenä.

Tuloksien perusteella havaittiin asunto-osakeyhtiön erityispiirteiden vaikuttavan agenttisuhteen muodostumiseen. Koska voitontuottamistarkoituksen ja liiketoiminnan harjoittamisen sijasta asunto-osakeyhtiön tarkoituksena on asumispalvelujen tarjoaminen, voi isännöitsijän roolin nähdä operatiivisen johtajan ohella myös asiakaspalvelijana. Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistaja on siten tavallisesti enemmän yhteydessä agenttiin kuin muissa yhtiöissä, mikä korostaa henkilökemioidenkin merkitystä agenttisuhteessa. Sijoittajaosakkaiden ei nähty olevan muita osakkeenomistajia aktiivisempia päämiehiä. Isännöintiä hoidetaan yhä enemmän useasta eri osa-alueen asiantuntijasta koostuvan palvelutiimin avulla ja isännöitäviä kohteita on yleensä samanaikaisesti melko paljon, millä molemmilla on vähentävä vaikutus yksittäisen osakkeenomistajan huomioimiseen. Isännöitsijöiden todettiin yleisesti näkevän sijoittajaosakkaat omana segmenttinään ja tunnistavan heidän intressejään. Myös agenttiteoriaan liittyviä keskeisiä käsitteitä, kuten informaation epäsymmetria nähtiin osana agenttisuhdetta ja isännöitsijän oman työn vaikutukset siihen tunnistettiin. Sen, millä tasolla isännöitsijä käytännön työssään huomioi sijoittajaosakkaan agenttina toimimisen, todettiin vaihtelevan ainakin asunto-osakeyhtiön hallituksen ja omistajarakenteen mukaan, mutta myös isännöitsijöittäin.

Tutkimuksen aiheeseen liittyviksi luontaisiksi jatkotutkimusaiheiksi nostettiin vastaavan tutkimuksen tekeminen, mutta keräämällä empiirinen aineisto isännöitsijöiden sijasta asuntosijoittajilta saaden siten erilaisen näkökulman tutkimukseen. Toisekseen tutkimuksen voisi hieman eri asetelmalla toteuttaa myös kvantitatiivisella lähestymistavalla, jolloin empiiristä aineistoa saisi lukumääräisesti huomattavasti enemmän.