Hybridikiinteistöhankkeiden rahoitusvaihtoehdot

Abstract

Tiivis kaupunkiympäristö ja palveluiden tuominen kaupunkien keskusta-alueelle luo tarpeen rakentaa kaupunkikuvaan uppoavia monikäyttöisiä hybridikiinteistöjä, joissa useat eri käyttötarpeet täyttyvät saman rakennuksen tiloissa. Hybridikiinteistöjen kompleksisuus nostaa hankkeiden hinnan satojen miljoonien tai jopa miljardin euron suuruusluokkaan, joka tuo haasteita sopivan rahoitusmallin löytämiselle. Hybridikiinteistöjen rahoitusmallit poikkeavat usein tavanomaisista kiinteistörahoituksen malleista.

Hybridikiinteistön muodostaminen ja paloittelu erilaisiin tilalajeihin sekä omistusrakenteisiin on olennainen osa rahoituksen muodostumista. Tutkimuksessa perehdytään hybridirakennusten erilaisiin muodostamistapoihin, kiinteistörahoituksen perusrakenteisiin, rahoituksen soveltamiseen hybridihankkeisiin soveltuvalla tavalla sekä tutkitaan case hankkeena Triplan rahoitusmallia. Tutkimus on suoritettu kirjallisuuskatsauksena käyttäen suomenkielisiä sekä englanninkielisiä lähteitä kiinteistönmuodostamisesta, rahoituksesta, kiinteistörahoituksesta ja hybridikiinteistöistä.

Tutkimuksen tavoitteena on tunnistaa hybridikiinteistöhankkeille soveltuvia rahoitusmalleja, joita tarkastellaan tutkimuskysymysten avulla tunnistamalla ensin kiinteistörahoituksen periteisiä rahoitusmalleja ja niiden riskejä sekä pohtimalla mitkä perinteiset mallit sopivat hybridikiinteistöhankkeiden rahoittamiseen. Lopuksi tarkastellaan mitä rahoituksellisia erityispiirteitä hybridikiinteistöhankkeet aiheuttavat rahoitukselle. Rahoitusmallien soveltuvuutta ja riskejä on tarkasteltu taulukon avulla.

Tutkimuksessa havaittiin hybridikiinteistöjen rahoituksen olevan pitkälti sidottuna kiinteistön paloitteluun eri tilalajien suhteen. Perinteisestä rakennushankkeesta poiketen hybridikiinteistöille muodostetaan useasta eri rahoituslajista koostuva rahoituspaketti. Rahoituspaketin muodostamiseen osallistuu useita eri rahoituslaitoksia sekä projektiyhtiö. Vieraan pääoman käyttö hybridihankkeissa on voimakasta, joka osaltaan kasvattaa hankkeiden riskiä. Toisaalta hankkeiden kokoluokat vaativat voimakasta vieraan pääoman käyttöä ja riski jaetaan usealle eri lainanantajalle.

Hybridirakennukset ovat Suomessa vielä melko uusi rakennustyyppi ja niihin liittyvää tutkimusta ja tutkimusaiheita on reilusti. Haastattelujen tekeminen tuo tutkimukseen ajankohtaista tietoa, joka luo tutkimukseen lisää arvoa. Tässä tutkimuksessa ei tehty haastatteluja.