Rakennuksen resurssitehokas elinkaarimalli vuokranantajaorganisaatiolle

Abstract

Suomen rakennuskannan ikääntyessä korjaustarve ja korjausinvestointien määrä kasvaa. Kiinteistöjen tekninen korjausvelka sekä rakennuskustannukset ovat korkealla. Korot ovat nousseet ja inflaatio kiihtynyt merkittävästi viime vuosien aikana, mistä aiheutuu painetta kannattavuuksien laskemiseen. Rakennetun ympäristön vastuullisuus ja elinkaariajattelu ovat avainasemassa ilmastonmuutoksen hillitsemisessä. Suunnittelemalla ja ajoittamalla korjaukset oikein rakennusten elinkaarelle, voidaan korjauskustannuksista sekä ympäristövaikutuksista säästää merkittävästi. Tutkimuksen tarkoituksena oli löytää vuokranantajaorganisaatiolle oikea toimintatapa kiinteistöjen elinkaariajatteluun ja korjausten ohjaamisen sekä päätöksenteon tueksi. Päätavoitteena oli tutkia, missä vaiheessa ja millä laajuudella rakennuksen elinkaarella tulisi tehdä osakorjaus ja milloin perusparannus, jotta elinkaari olisi mahdollisimman resurssi- ja kustannustehokas. Kirjallisuustutkimuksessa tutkimusta taustoitettiin aluksi tutustumalla elinkaariajatteluun, resurssitehokkuuteen sekä korjausrakentamiseen elinkaarella. Tämän jälkeen perehdyttiin elinkaaritalouteen sekä kannattavuuden perusteisiin. Lisäksi tutkittiin rakennuksen korjaustarpeen arviointia sekä korjausrakentamisen toimenpiteiden, perusparannuksen ja osakorjauksen, vaikutuksia elinkaarella. Aiemmin tehtyjen tutkimusten pohjalta pohdittiin korjausten ajoittamista ja ennakointia, laajuuden optimointia sekä korjauskohteiden määrittämistä. Osana tutkimusta toteutettiin Microsoft Forms -kysely kohtuuhintaisten vuokra asuntojen omistajille. Kyselyn avulla selvitettiin, miten suurien kaupunkien vuokranantajat ohjaavat omistamiensa tai hallinnoimiensa kiinteistöjen korjaustoimintaa. Kyselyn mukaan vuokranantajat pyrkivät kustannustehokkaisiin korjauspäätöksiin, joihin rakennuksen teknisellä kunnolla sekä sijainnilla on suuri vaikutus. Case-tutkimuksessa tarkasteltiin VTS-kotien kahden 1990-luvulla rakennetun kerrostalokohteen elinkaarien korjaus- ja toimenpidevaihtoehtoja neljän mahdollisen tulevaisuusskenaarion kautta: 1. osakorjaus, 2. perusparannus, 3. osakorjaus + perusparannus ja 4. purku-ura. Teknistä tarkastelua tehtiin kohteiden kuntotasoihin ja rakennusosien käyttöikiin pohjautuen. Taloudellinen tarkastelu perustui Invest for Excel -laskentaohjelmistolla toteutettuun skenaarioiden elinkaarikustannuslaskentaan ja herkkyystarkasteluihin, joiden avulla tutkittiin ja pienennettiin laskennan epävarmuutta. Ympäristönäkökulmaa tarkasteltiin vertailemalla skenaarioiden hiilijalanjälkiä. Case-tutkimuksen tuloksena skenaario, jossa toteutetaan ensin osakorjaus ja sen jälkeen perusparannus, nousi molemmissa kohteissa optimaalisimmaksi vaihtoehdoksi sekä elinkaarikustannuksien että vuosittaisen hiilijalanjäljen osalta. Kyseisessä skenaariossa saadaan molempien korjausten parhaat puolet hyötykäyttöön ja ne ajoittuvat hyvin teknisten käyttöikien päättymisten mukaisesti. Rakennuksen pitkä elinkaari on vähähiilinen ja kustannustehokas ratkaisu, sillä se minimoi uusien rakennusmateriaalien tarvetta ja mahdollistaa resurssien tehokkaan käytön. Rakennuksen olemassaolo tulisi kuitenkin olla taloudellisesti kannattavaa sekä ekologisesti perusteltavissa, joten aina tarvitaan kuitenkin tapauskohtaista tarkastelua. Tutkimuksessa todettiin, että päätöksenteossa tulisi huomioida elinkaari kokonaisvaltaisesti. Optimaaliseen elinkaareen päästään tekemällä elinkaaritarkasteluita ja hyödyntämällä konkreettista dataa päätöksenteossa organisaation strategian mukaisesti. Optimaalisimpaan elinkaareen on hyvin haasteellista edetä suoraan, erityisesti jo olemassa olevien rakennusten osalta, mutta päätöksenteossa voidaan jatkossa ottaa huomioon tutkimuksessa esiin tulleita näkökohtia. Olennaista on myös tehdä seurantaa ja vaikutusten arviointia toteutuneista hankkeista.