Osakehuoneiston hallintaanotto käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella

Abstract

Asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvun 2 § mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan tiettyjen ehtojen täyttyessä. Säännöksen tarkoituksena on suojella sekä asunto-osakeyhtiön että sen osakkeenomistajien etua mahdollisissa väärinkäytöstilanteissa. Yksi mainituista ehdoista on osakehuoneiston käyttäminen yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen vastaisesti.

Tutkimuksen tarkoituksena on tutkia asunto-osakeyhtiölaissa säädettyä osakehuoneiston hallintaanottoa, ja erityisesti käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella tehtävää hallintaanottoa. Asiaa tarkastellaan tutkimuksessa käytettävän tutkimuskysymyksen kautta: ”Mitä asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 8 luvun 2 § 1 momentin 3 kohdan mukaisella yhtiöjärjestyksestä ilmenevän käyttötarkoituksen vastaisen käytön oleellisuu-della tarkoitetaan?” Lainkohdassa mainittu termi ”oleellinen” on omiaan aiheuttamaan tulkintatilanteita, joissa oleellisuuden täyttyminen on epävarmaa. Tutkimus pyrkii siis tekemään linjanvetoa siihen, missä tilanteessa oleellisuuden määritelmän mukainen kynnys ylittyy.

Aiheen tarkasteleminen on tärkeää, sillä yli kaksi miljoonaa suomalaisista asuu asunto-osakeyhtiöissä. Tämän vuoksi on olennaista ymmärtää, millainen toiminta osakehuoneistoissa on sallittua, ja minkälainen toiminta voi johtaa ei-haluttuihin seuraamuksiin. Kysymys käyttötarkoituksen vastaisen käytön oleellisuudesta on varsin tulkinnanvarainen, jonka takia aiheen ymmärtämisellä on merkitystä sopusuhtaiselle toiminnalle asunto-osakeyhtiöissä.

Tutkimuksessa käytetään oikeusdogmaattista tutkimusmenetelmää, jonka avulla tulkitaan ja systematisoidaan voimassa olevaa lainsäädäntöä. Oikeuslähteitä käytetään oikeuslähdeopin jaottelun mukaisesti: vahvasti velvoittaviin lähteisiin kuuluu laki, heikosti velvoittaviin kuuluvat lain esityöt sekä oikeuskäytäntö ja sallittuihin lähteisiin kuuluu oikeuskirjallisuus. Tutkimuksen keskeisimpinä lähteinä on asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) lisäksi myös vuoden 1991 asunto-osakeyhtiölaki (809/1991) sekä vuoden 1926 laki asunto-osakeyhtiöistä (30/1926). Näiden lisäksi oikeuskäytäntöä selvennetään tutkimalla relevantteja hallituksen esityksiä, korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuja sekä oikeuskirjallisuutta.

Tutkimuksen perusteella voidaan todeta, että osakehuoneiston käyttö osittain käyttötarkoituksen vastaisesti on tiettyjen tilanteiden puitteissa sallittavaa. On kuitenkin mainittava, että eri asunto-osakeyhtiöiden erityis-piirteet, käyttötarkoituksen vastaisen toiminnan laajuus sekä tästä toiminnasta aiheutuva haitta yhtiölle tai muille osakkeenomistajille ovat tekijöitä, jotka vaikuttavat tapauskohtaiseen tulkintaan siitä, onko käyttötarkoituksen vastainen käyttö sallittua. Tämän vuoksi seikkaperäisiä käyttötarkoituksen vastaista käyttöä koskevia tulkintalinjasuosituksia ei liene mielekästä julistaa.