Inflaation yhteydet asuntomarkkinoilla
Halonen, Veronika (2023)
Halonen, Veronika
2023
Kauppatieteiden maisteriohjelma - Master's Programme in Business Studies
Johtamisen ja talouden tiedekunta - Faculty of Management and Business
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2023-09-22
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202309178224
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202309178224
Tiivistelmä
Koronapandemian aiheuttamat markkinashokit ja Venäjän hyökkäyssota Ukrainaan saivat yhteisvaikutuksena aikaan laaja-alaisen hintojen nousun, eli inflaation. Tutkimuksen aiheena on inflaation yhteys asuntomarkkinoihin. Asunnot ovat yleisesti ottaen kotitalouksien suurimpia varallisuuseriä ja asuntomarkkinoilla tapahtuvat häiriöt voivat pahimmassa tapauksessa levitä maailmanlaajuiseksi finanssikriisiksi. Asuntomarkkinoiden tarkastelu on tärkeää muun muassa siitä syystä, että ne ovat vahvasti linkittyneet finanssimarkkinoiden kanssa.
Tutkimuskysymyksinä onkin, mitä yhteyksiä inflaatiolla on asuntomarkkinoihin, onko inflaation ja asuntohintojen välillä yhteyttä ja voiko Helsingistä, Tampereelta, Turusta tai Oulusta ostettu asunto tarjota suojaa inflaatiolta omistajan varallisuudelle? Inflaation yhteyksiä asuntomarkkinoilla tarkastellaan graafisesti DiPasqualen ja Wheatonin (1992) asuntomarkkinoiden tasapainomallilla. Inflaation heikentäessä ostovoimaa, myös asumiskulutuskysyntä vähenee. Vähentynyt kysyntä saa vuokratasossa aikaan laskupaineita. Asuntosäästäminen hidastuu ja myös omistusmarkkinoilla asuntojen hinnat laskevat, kun odotettu vuokratuottojen virta on pienempi. Tämä vaikuttaa rakentamisen kannattavuuteen. Kun asuntojen uudistuotanto vähentyy, pitkällä aikavälillä voidaan nähdä asuntokannan pienenevän. (DiPasquale & Wheaton, 1992.)
Euroopan keskuspankin tekemät ohjauskoron nostot ovat vaikuttaneet vahvasti lainanhoitokustannuksiin niin kotitalouksien kuin rakentamisen alan yritysten osalta. Asunnon omistajalle kasvaneet lainarahan kustannukset ovat pienentäneet asunnon nettotuottovaatimusta. Tämä saa aikaan sen, että asuntojen hinnat laskevat ja vuokratasoon kohdistuu nousupaineita. Nykyinen tilanne on kuitenkin tehnyt sen, että vuokranantajat eivät välttämättä ole nostaneet vuokria samassa suhteessa lainanhoitokustannusten kanssa, sillä vuokra-asuntoja on paljon tarjolla ja vuokralaisilla on hyvä neuvotteluvoima. Suurin vaikutus näkyy silloin asuntosijoittajan nettotuotoissa.
Inflaation vaikutuksista hintoihin sekä asuntojen inflaatiosuojaa testataan empiirisessä osiossa. Mikäli markkinat ovat tehokkaat, niin varallisuuserän nimellishinnan vaihtelun tulee perustua inflaation vaihteluun, olettaen, että reaaliarvo pysyy lähes vakioisena. Jos asuntojen tuotot ovat muuttuneet yhtä nopeasti tai nopeammin kuin inflaatio, voidaan sanoa, että ne tarjoavat omistajan varallisuudelle suojan inflaation arvon heikentävää vaikutusta vastaan. Tulosten mukaan Helsingistä ostettu asunto keskimäärin suojaa varallisuutta inflaatiolta. Helsingin asuntojen hinnat ovat keskimäärin nousseet nopeampaa tahtia kuin odotettu inflaatio ajalla 01/2010–04/2023 ja viitteitä on myös odottamattoman inflaation suojasta, kun tarkastelun ajankohtana on korkeamman inflaation taloustilanne.
Tutkimuskysymyksinä onkin, mitä yhteyksiä inflaatiolla on asuntomarkkinoihin, onko inflaation ja asuntohintojen välillä yhteyttä ja voiko Helsingistä, Tampereelta, Turusta tai Oulusta ostettu asunto tarjota suojaa inflaatiolta omistajan varallisuudelle? Inflaation yhteyksiä asuntomarkkinoilla tarkastellaan graafisesti DiPasqualen ja Wheatonin (1992) asuntomarkkinoiden tasapainomallilla. Inflaation heikentäessä ostovoimaa, myös asumiskulutuskysyntä vähenee. Vähentynyt kysyntä saa vuokratasossa aikaan laskupaineita. Asuntosäästäminen hidastuu ja myös omistusmarkkinoilla asuntojen hinnat laskevat, kun odotettu vuokratuottojen virta on pienempi. Tämä vaikuttaa rakentamisen kannattavuuteen. Kun asuntojen uudistuotanto vähentyy, pitkällä aikavälillä voidaan nähdä asuntokannan pienenevän. (DiPasquale & Wheaton, 1992.)
Euroopan keskuspankin tekemät ohjauskoron nostot ovat vaikuttaneet vahvasti lainanhoitokustannuksiin niin kotitalouksien kuin rakentamisen alan yritysten osalta. Asunnon omistajalle kasvaneet lainarahan kustannukset ovat pienentäneet asunnon nettotuottovaatimusta. Tämä saa aikaan sen, että asuntojen hinnat laskevat ja vuokratasoon kohdistuu nousupaineita. Nykyinen tilanne on kuitenkin tehnyt sen, että vuokranantajat eivät välttämättä ole nostaneet vuokria samassa suhteessa lainanhoitokustannusten kanssa, sillä vuokra-asuntoja on paljon tarjolla ja vuokralaisilla on hyvä neuvotteluvoima. Suurin vaikutus näkyy silloin asuntosijoittajan nettotuotoissa.
Inflaation vaikutuksista hintoihin sekä asuntojen inflaatiosuojaa testataan empiirisessä osiossa. Mikäli markkinat ovat tehokkaat, niin varallisuuserän nimellishinnan vaihtelun tulee perustua inflaation vaihteluun, olettaen, että reaaliarvo pysyy lähes vakioisena. Jos asuntojen tuotot ovat muuttuneet yhtä nopeasti tai nopeammin kuin inflaatio, voidaan sanoa, että ne tarjoavat omistajan varallisuudelle suojan inflaation arvon heikentävää vaikutusta vastaan. Tulosten mukaan Helsingistä ostettu asunto keskimäärin suojaa varallisuutta inflaatiolta. Helsingin asuntojen hinnat ovat keskimäärin nousseet nopeampaa tahtia kuin odotettu inflaatio ajalla 01/2010–04/2023 ja viitteitä on myös odottamattoman inflaation suojasta, kun tarkastelun ajankohtana on korkeamman inflaation taloustilanne.