Kaavatalous rakentamisessa ja aluehankkeissa

Abstract

Rakennuskustannukset nousevat jatkuvasti ja ne vaikuttavat uusien asuntojen hintoihin korottavasti. Uusien asuntojen hinnat ovat nousseet vuosituhannen vaihteesta vuosi vuodelta. Rakennuskustannukset muodostuvat suurelta osin jo hankkeen asemakaavoituksen vaiheessa. Työssä tutkitaan asemakaavoitusta, aluerakentamista ja asemakaavamääräyksiä uusien asuinrakennuskohteiden ja aluehankkeiden kannalta. Työssä selvitetään, miten kaavoitus vaikuttaa rakennuskustannuksiin. Kustannuksia aiheuttavat kaavamääräykset eritellään ja niiden erilaiset määreet ja mahdollisuudet käydään läpi. Työssä etsitään ratkaisuja kaavoituksesta aiheutuneiden määräyksien kustannusten minimoimiseen sekä löytämään ratkaisuja tai keinoja, miten aluehankkeissa pystyttäisiin tuottamaan laadukkaampia ja monipuolisempia asuinympäristöjä tehokkaammin kaavamääräysten puitteissa. Tutkimus toteutettiin kirjallisuustutkimuksena käyttäen alan toimijoiden julkaisemia tutkimuksia ja tuloksia, aikaisempia opinnäytetöitä, maankäyttö- ja rakennuslakia, rakennusmääräyskokoelmia ja muita rakennusalan julkaisuja. Ilmastonmuutoksen vaikutuksesta ja siihen reagoidessa rakentamiseen on tulossa lisää uusia määräyksiä ja vaatimuksia, jotka nostavat rakentamisen hintaa entisestään. Uusi maankäyttö- ja rakennuslaki tulee asettamaan reunaehtoja rakentamisen ja rakennusten ilmastotavoitteista. Rakennusten tulee jatkossa olla energiatehokkaampia, omavaraisempia energian tuotannossa, varautuneempia lisääntyviin sään ääriolosuhteisiin ja hulevesien lisääntymiseen. Rakentamisen tulee olla mahdollisimman tehokasta ja tietenkin taloudellista, jotta rakennushankkeesta saadaan suurin mahdollinen hyöty kaikille osapuolille. Asemakaavoituksessa kunta määrittää alueet eri käyttötarkoituksiin ja rakennusten erilaisia ominaisuuksia. Asemakaavassa voidaan tarkasti määrätä rakennettavaksi kiinteistöön erilaisia asioita ja eri tavoilla. Nämä määräykset voivat nostaa tavanomaisen hankkeen rakennuskustannukset jopa 33 % korkeammiksi. Ylimääräiset kaavamääräykset voivat aiheuttaa hankkeen muuttumisen kannattamattomaksi tavanomaiseen hankkeeseen verrattuna. Jotta rakentamisen hinta ei tulevaisuudessa kasvaisi ainakaan entistä nopeammin, pitää pyrkiä karsimaan rakentamisen turhia kustannuksia, ennen kuin asetetaan uusia kustannuksia lisääviä vaatimuksia tai määräyksiä. Kaavamääräysten muodostama lisäkustannus rakennuskustannuksiin on monen määräyksen summa. Osaa määräyksistä voidaan keventää osoittamalla tietynlaisia tehostamisen keinoja esimerkiksi pysäköinnissä, joka voi olla hankkeen toteutumisen kannalta kriittinen säästö. Kaavoituksessa määrättäviä kalliita yhteistiloja kannattaa keskittää useamman rakennuksen kesken, jolloin tilojen kustannukset pienenevät asuntoa kohden, tilat pystytään luomaan laadukkaampina sekä tilojen käyttöaste paranee. Rakennuttaja ei kuitenkaan pysty vaikuttamaan kaikkiin kaavamääräyksiin, joten tulevaisuudessa kunnan kaavamääräysten tulisi olla joustavampia tai kaavoittajan tietoisuutta kaavamääräysten kustannusvaikutuksista pitäisi lisätä.