Asuinkiinteistön kunnossapitosuunnittelun lähtökohdat

Abstract

Asuinkiinteistöjen korjaustarve kasvaa 2050 luvulle mennessä kovaa vauhtia, vajaa 8 miljardia euroa vuodessa, kun asuntokanta vanhenee. Yksittäiselle taloyhtiölle ja osakkaalle ongelmallista on, mikäli korjaustarve tulee yllätyksenä tai korjauksia ei voida tehdä esimerkiksi rahoitusvaikeuksien vuoksi. Korjaustarpeen kasvua voidaan hillitä ja ennakoida suunnitelmallisella kiinteistön kunnossapidolla. Hyvin suunnitellun ja toteutetun kunnossapidon avulla kiinteistön kunto pysyy parempana, korjaukset tehdään oikea-aikaisesti, korjausten kustannukset pysyvät alhaisempina ja rahoituksen järjestäminen helpottuu.

Tämän työn tarkoituksena oli perehtyä asuinkiinteistön kunnossapitoon ja menetelmiin, joilla voidaan määrittää tulevia korjauksia. Lisäksi pyrittiin selvittämään, miten eri menetelmiä voidaan hyödyntää ja miten ne vaikuttavat kunnossapidon suunnitelmien täsmällisyyteen. Työssä ei varsinaisesti luoda uutta, vaan se on tiivis tietopaketti suunnitelmallisesta kunnossapidosta ja sen avulla lukija voi arvioida kunnossapitosuunnitelmissa esitettyjä tietoja kriittisesti.

Työ tehtiin kirjallisuustutkimuksena keräten oleellinen tieto yhteen ja tekemällä vertailevia havaintoja eri menetelmistä. Suunnitelmallisen kunnossapidon edellytyksenä on kiinteistön nykytilanteen tunteminen. Nykytilan hahmottamiseksi on käsitelty kuntoa, arvoa ja niiden muuttumista kuvaavia mittareita ja käsitteitä, joita ovat erilaiset kuntoluokitukset, tekninen käyttöikä, kulumisen mallit ja arvokäsitteistä erityisesti tekninen arvo.

Eri menetelmistä tarkasteltiin tekniseen arvoon ja käyttöikiin perustuvaa laskentaa sekä kiinteistössä tehtäviä tarkastuksia, kuten kuntoarviota. Tarkastelun perusteella teknisen arvon ja siihen liittyvien käsitteiden, kuten korjausvelan täsmällisyys riippuu määritystavasta. Sopivalla laskentamallilla määritetty tekninen arvo, jossa on huomioitu kuluminen ja arvo rakennusosittain, on hyvä tunnusluku ja sopii erityisesti yli 10 vuoden aikajänteen karkeaan suunnitteluun. Teknisen arvon ja käyttöikien avulla määritetyissä kustannusarvioissa ja korjausten ajoituksissa tulee huomioida, miten tarkalla tasolla laskelmat on tehty, ja minkälaisia olettamuksia laskentamallissa on tehty esimerkiksi kulumisen ja jälleenhankintahinnan määräytymisen suhteen.

Tarkastukset, kuten kuntoarvio antavat kuitenkin mahdollisista vaurioista ja tulevien korjausten kustannuksista täsmällisempää tietoa, jota tarvitaan seuraavan 10 vuoden suunnittelussa. Tehdyt tarkastukset antavat paremman valmiuden edetä hankesuunnitteluun ja pyytää tarjouksia. Tarkastuksien tuloksia arvioitaessa tulee tarkistaa erityisesti tarkastuksen soveltuvuus ja riittävä laajuus, sekä tarkastajien pätevyys ja toimenpide-ehdotusten perustelut.