The inequalities of mortgage conditions in an asset-based welfare system : Debt- and wealth-driven housing

Abstract

Tässä tutkielmassa tarkastelen mitkä tekijät vaikuttavat kotitalouksien asuntolainojen ehtoihin Yhdysvaltojen asuntomarkkinoilla. Yhdysvaltojen asuntomarkkinat ovat pitkään olleet velkavetoiset, mutta hiljattain ne ovat alkaneet kääntymään yhä enemmän varallisuusvetoisiksi. Tämä kehitys sulkee yhä useamman ihmisen ulos asunnon omistamisesta. Erityisesti nuoret ja ne jotka eivät omista rahoitusomaisuutta ovat uhkana jäädä asunnon omistamisen ulkopuolelle. Asuntojen hinnat ovat eri rahoitusvälineiden takia hyvin pitkälti sidottuja asuntolainavakuudellistettuihin arvopaperimarkkinoihin. Tämä tarkoittaa sitä, että asunnon omistaminen on joko suoraan asunnon hintojen, tai epäsuoraan rahiotusomaisuuden omistamisen tärkeyden takia sidottu rahoitusmarkkinoihin. Tämä on hyvin tärkeä tarkastelun asia, sillä Yhdysvaltojen hyvinvointijärjestelmä perustuu hyvin paljon yksityiseen omaisuuteen, josta tärkein ja yleisin on asunto. Asunnon arvoa vastaan voi saada lainaa, jolla voi maksaa muun muassa terveydenhuollollisia, koulutukseen liittyviä ja työttömyyden aiheuttamia kuluja.

Aineistoni on Federal Housing Finance Agency (FHFA) ja Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) keräämä NATIONAL SURVEY OF MORTGAGE ORIGINATIONS (NSMO). Aineisto koostuu 43 506 asuntolainan omistavasta vastaajasta 2013-2020 vuosien välillä. Analyysimenetelminä käytin Pearsonin Khiin neliötestiä, Mann-Whitney-Wilcoxon testiä, logistista regressioanalyysiä ja keskiarvoista marginaalivaikutusta (Average marginal effect).

Analyysini pohjalta löysin että kotitaloudet, jotka eivät omistaneet rahoitusomaisuutta, olivat nuoria, eivät omistaneet korkeaa luottoluokitusta, tai omistivat korkean velka-tulosuhteen olivat todennäköisempiä saamaan asuntolainoja huonoimmilla ehdoilla. Analyysin tärkeimmiksi tekijöiksi nousivat kiinteistöpohjaisten omaisuuden omistaminen, velka-tulosuhde ja ikä. Tulokset mukailivat aiheen teoriapohjaa ja osoittivat että kotitalouksien on altistettava itsensä yhä enemmän rahoitusmarkkinoille saadakseen asuntolainan hyvillä ehdoilla. Tämä näyttäisi johtavan asuntomarkkinoita yhä eksklusiivisempaan suuntaan, joka tarkoittaa että yhä harvempi pystyy pärjäämään yksityiseen varallisuuteen perustuvassa hyvinvointijärjestelmässä.