Vuokralaismuutoshankkeissa esiintyvät aikataulullisesti ja kustannuksellisesti kriittiset hankinnat

Abstract

Diplomityö käsittelee kiinteistönomistajien vuokralaismuutoshankkeissa esiintyviä materiaalihankintoja, jotka ovat kriittisiä aikataulu- ja kustannusnäkökulmasta. Tutkimuksen tavoitteena on ollut tunnistaa pienissä ja lyhyissä vuokralaismuutoshankkeissa esiintyvät kriittiset materiaalihankinnat sekä kehittää tehokas materiaalihankintamenetelmä. Tutkimus on toteutettu laadulli-sena teemahaastattelututkimuksena, jonka kohteena on ollut 21 rakennus- ja kiinteistöalan ammattilaista. Tutkimuksen teoriaosuudessa luodaan katsaus vuokralaismuutoshankkeisiin sekä niihin liittyviin vaiheisiin ja osapuoliin. Vuokralaismuutoshankkeen määrityksellä ja tutustumalla hankkeen aikataulun määrittymiseen luodaan hyvä teoriapohja tutkimukselle. Teoriaosuudessa esitetään myös lean-menetelmiä, jotka liittyvät hankintoihin sekä rakentamiseen. Tutkimuksen tuloksissa nousee esille, että vuokralaismuutoshankkeiden aikataulu on tiukka ja usein tiloihin suunnitellaan tuotteita, jotka eivät ehdi aikataulussa. Tällöin tilassa joudutaan tekemään jälkitöitä ja vuokralainen voi haluta hyvityksiä vuokrasta. Hankkeen tilaajan kannalta aikataulullisesti onnistunut vuokralaismuutosprojekti tuo kustannussäästöä, koska positiivinen kassavirta saadaan liikkumaan heti tilan luovutuksesta. Vuokralaisen asiakastyytyväisyys on korkeampi, kun vuokrasopimuksen mukaisia tiloja pääsee käyttämään tarkoituksenmukaisesti heti vuokrasuhteen alkamisesta. On myös olennaista, että suunnitellut materiaalihankinnat ovat tilaajan määrittämää kustannustasoa. Tähän päästäkseen tilaajan tulee ohjata suunnittelua oikealla tavalla. Kirjallisuus- ja haastattelututkimusten tulosten pohjalta kehitetty materiaalien hankintamalli helpottaa hankkeen osapuolien työtä, minimoi jälkitöiden tekoa sekä parhaimmassa tapauksessa lyhentää hankkeen pituutta. Kirjallisuuskatsauksen perusteella aiheeseen liittyvää tutkimusta ei juurikaan ole tehty. Kirjallisuustutkimuksen tulokset kuitenkin tukevat haastattelututkimuksessa saatuja tuloksia ja erityisesti kirjallisuudessa nousseet haasteet ovat samoja kuin haastattelututkimuksessa.

The diploma thesis deals with material procurement issues that occur in property owners' tenant improvement projects, which are critical from a schedule and cost point of view. The aim of the research was to identify the critical material procurements occurring in small and short tenant improvement projects and to develop a functional procurement method for these. The research was carried out as a qualitative thematic interview study, the target of which was 21 construction and real estate professionals. In the theoretical part of the study, an overview of tenant improvement projects and the related stages and parties is created. A comprehensive definition of the tenant improvement project creates an understanding of the scope of the topic. The theory part also presents LEAN methods related to procurement and construction. The results of the research show that the schedule for tenant improvement projects is tight and often products are planned for the premises that do not make it in time due to long leadtimes. In this case the tenant demands refunds because the premises are not ready to be used adequately. From the point of view of the property owner of the project, a tenant improvement project that is successful in terms of schedule brings cost savings, because a positive cash flow is made to move immediately after the handover of the premises. The tenant's satisfaction is higher when the premises according to the lease agreement can be used as intended right from the start of the tenancy. It is also essential that the planned material purchases are at the cost level specified by the property owner. To achieve this, the property owner must guide the design in the right way. The materials procurement model was developed based on the results of literature and interview studies. Using the procurement model could facilitate more efficient work for the project parties, minimizes the need for retrofitting and, in the best case, shortens the length of the project. Based on the literature review, little research has been done on the topic. However, the results of the literature study support the results obtained in the interview study, and especially the challenges that appeared in the literature are the same as in the interview study.