Velkaantumisen riskit asuntomarkkinoilla: Miksi ja miten velkaantumista säännellään?

Abstract

Suomalaisten velkaantuminen on kasvanut trendinomaisesti yli ajan. Myös lyhyellä aikavälillä asuntomarkkinat ovat vilkastuneet keväästä 2020 eteenpäin. Velkaantuminen suhteessa tuloihin on kasvanut, kuten myös pitkien asuntolainojen osuus. Tässä kirjallisuuskatsauksessa tutkitaan, miksi ja miten velkaantumista säännellään. Täydentävänä tutkimuskohteena on Ruotsi. Tutkielmassa seurataan Suomen ja Ruotsin viime vuosien tilannetta asuntomarkkinoilla, arvioita velkaantumisen kehityksestä sekä ajankohtaisista sääntelyn välineistä. Velkaantumisen riskeihin liittyen käsitellään hintakuplan muodostumista ja sen seurauksia, sekä teorioita ja tutkimuksia velkaantumisen yhteydestä talouskasvuun. Sääntelyn taustoituksena käsitellään julkisen vallan roolia sääntelijänä, syitä markkinoiden epäonnistumiselle sekä julkisen vallan keinoja korjata markkinoita.

Suomessa valtiovarainministeriön mietinnössä vuonna 2019 käsiteltiin mahdollisia uusia välineitä velkaantumisen hillitsemiseksi, kuten asuntolainojen tuloihin sidottua velkakattoa sekä lainojen enimmäisaikaa. Tuloihin sidottu velkakatto tarkoittaisi, että lainan pääoma voisi olla enintään esimerkiksi 450 % vuosittaisista bruttotuloista, siinä missä nykyinen lainakatto on suhteutettu varallisuuskohteen arvoon. Lainan enimmäisaika puolestaan rajattaisiin 25 vuoteen. Ruotsissa on vuodesta 2016 ollut voimassa yleinen lyhennysvaatimus lainoille, jota vielä kiristettiin vuonna 2018. Riippuen lainan määrästä sitä lyhennetään 1–3 % vuodessa. Sen lisäksi lainan korkokulujen vähentäminen verotuksessa on ollut ajankohtainen aihe sekä Suomessa että Ruotsissa.

Minkälaisia lyhyen ja pitkän aikavälin vaikutuksia sääntelyn välineillä on? Makrovakausvälineitä arvioidessa joutuu tasapainoilemaan vakaudesta huolehtimisen, tehokkuuden ja oikeudenmukaisuuden välillä. Makrotalouden vakaudesta huolehtiminen on yhtäältä rahoituksen tehokkaan allokaation turvaamista, toisaalta lyhyellä aikavälillä rajoituksista voi syntyä hyvinvointitappiota ja markkinoiden ulkopuolelle sulkemista. Riskeinä niin Suomessa kuin Ruotsissakin on nähty velkaantumisen kasvu suhteessa tuloihin, sekä asuntomarkkinoiden hintojen kehitys, joka voisi johtaa laajempiin talouden häiriöihin ja vaikeuttaa selviämistä tulevista kriiseistä. Ruotsissa lyhennysvaatimuksilla on haluttu hillitä suurten lainojen lyhentämättä jättämistä, koska hintojen lasku olisi lyhentämättömien lainojen tilanteessa uhka kokonaistalouden toimintakyvylle.

Suomessa tuloihin sidotun velkakaton mahdollisia vaikutuksia on mallinnettu velkakaton eri tasoilla, ja tutkittu niin lyhyen aikavälin kiristymistä rahoituksen kanavoitumisessa kuin vaikutuksia pitkän aikavälin talouden kasvuvauhtiin. Ruotsissa puolestaan lyhennysvaatimusten arvioidaan vaimentaneen velkaantumista ja kohdistuneen niihin, joilla on eniten velkaa. Kuitenkin tuloihin suhteutetun velkaantumisasteen käyttöä mittarina on kritisoitu liian yksipuoliseksi, ja lisäksi lyhennysvaatimusten on sanottu sulkeneen monia markkinoiden ulkopuolelle. Makrovakausvälineiden arvioinnissa on pidetty tärkeänä, ettei luotonantoa rajoiteta liikaa, ja että tietty liikkumavara ja mahdollisuus joustavuuteen säilytetään. Lisäksi merkitystä on sillä, mihin ryhmiin rajoitukset kohdistuvat, sekä sillä, minkälaisia mittareita velanhoitokykyä arvioidessa käytetään.