Asunnon hinnanmuodostus : Ajassa mitatun keskustaetäisyyden vaikutus osakehuoneiston neliöhintaan
Carpelan, Sebastian (2021)
2021
Kauppatieteiden maisteriohjelma - Master's Programme in Business Studies
Johtamisen ja talouden tiedekunta - Faculty of Management and Business
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2021-11-01
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202110298008
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202110298008
Tiivistelmä
Tutkimuksen ensisijainen tarkoitus on selvittää kuinka paljon ajassa mitattu keskustaetäisyys vaikuttaa osakehuoneiston neliöhintaan. Tämän lisäksi pyritään tulkitsemaan, kuinka kaupunki- ja aluetaloustieteen teoriaperusta onnistuu tehtyä löydöstä selittämään. Tutkimus on luonteeltaan kvantitatiivinen, ja siinä sovelletaan perinteisen OLS-menetelmän lisäksi myös spatiaalisia autoregressiomalleja. Regressioanalyysin hyödyntäminen asuinhuoneistojen kontekstissa pohjataan hedonisten hintojen teoriaan, joka tarjoaa taloustieteellisen perustelun asunnon hinnan purkamiseen erilaisiin huoneiston ominaisuuksia kuvaaviin osakomponentteihin. Analyysiin sisällytetyt attribuutit saavat jokainen oman regressiokertoimensa tai muun siihen rinnastettavan estimaatin, joka on kyseisen ominaisuuden keskimääräinen vaikutus osakehuoneiston neliöhintaan. Kun eri kulkumuotoja edustavat etäisyysmuuttujat ovat saaneet tilastollista testaamista kestävät kerroinestimaattinsa, niiden logiikkaa selitetään kaupunkitaloustieteen teorialla, jota esitellään olennaisilta osin tutkielman alussa. Eteneminen tapahtuu kronologisesti, lähtien liikkeelle von Thünen 1800-luvun alussa luomasta yksinkertaistetusta maatalouden kehämallista, jonka implisiittisistä oletuksista William Alonso formalisoi spatiaaliset tarjousvuokrakäyrät. Sen jälkeen esitellään kaupunkitaloustieteen kentällä usein sovellettu Alonso-Muth-Mills -malli, joka vangitsee lukuisia kaupunkialueen muodostumisen ulottuvuuksia hyödyntämällä tarjousvuokrakäyrien logiikkaa. Tutkimuksen aineisto koostuu vuosien 2018 ja 2019 aikana Tampereella toteutuneista huoneistokaupoista, ja se on peräisin Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton ylläpitämästä hintaseurantapalvelusta. Havaintoyksiköitä aineistossa on 3454 kappaletta.
Tutkimuksessa selvisi, että osakehuoneiston neliöhinta lähtee odotetusti selvään laskuun, kun huoneiston ja ydinkeskustan välinen ajallinen etäisyys saa suurempia arvoja. Laskun voimakkuus riippuu etäisyysmuuttujan muodostamisessa käytetystä kulkumuodosta. Suurimman selitysasteen tarjonneen selitettävän muuttujan ja virhetermin spatiaalisen autokorrelaation huomioivan SAR-SAR -mallin mukaan huoneiston neliöhinta laskee henkilöautolla kuljettaessa keskimäärin 3,85 % jokaista matkantekoon käytettävää lisäminuuttia kohden. Kun siirtyminen tapahtuu hyödyntäen julkista liikennettä, yhden minuutin keskimääräinen negatiivinen hintavaikutus on 3,14 %. Jos taas liikkuminen tapahtuu jalan, vastaava lukema on 0,8 %. Regressiotulosten todettiin olevan hyvin linjassa kaupunki- ja aluetaloustieteen teoriaperinteen kanssa. Etäisyysmuuttujien saamat kerroinestimaatit tai SAR-SAR -mallin samoille muuttujille tarjoamat keskimääräiset hintavaikutukset eivät mainittavasti poikenneet toisistaan mallien välillä. Yksi tutkielman varsinaisten tutkimuskysymysten ulkopuolisista johtopäätöksistä onkin se, ettei spatiaalisen autoregressiomallin rakentaminen ole tarpeen silloin, kun pyritään arvioimaan keskustaetäisyyden huoneistoon kohdistuvaa hintavaikutusta tämän tutkimuksen aineistolla. Tuloksen yleistettävyys jää jatkotutkimusten selvitettäväksi.
Tutkimuksessa selvisi, että osakehuoneiston neliöhinta lähtee odotetusti selvään laskuun, kun huoneiston ja ydinkeskustan välinen ajallinen etäisyys saa suurempia arvoja. Laskun voimakkuus riippuu etäisyysmuuttujan muodostamisessa käytetystä kulkumuodosta. Suurimman selitysasteen tarjonneen selitettävän muuttujan ja virhetermin spatiaalisen autokorrelaation huomioivan SAR-SAR -mallin mukaan huoneiston neliöhinta laskee henkilöautolla kuljettaessa keskimäärin 3,85 % jokaista matkantekoon käytettävää lisäminuuttia kohden. Kun siirtyminen tapahtuu hyödyntäen julkista liikennettä, yhden minuutin keskimääräinen negatiivinen hintavaikutus on 3,14 %. Jos taas liikkuminen tapahtuu jalan, vastaava lukema on 0,8 %. Regressiotulosten todettiin olevan hyvin linjassa kaupunki- ja aluetaloustieteen teoriaperinteen kanssa. Etäisyysmuuttujien saamat kerroinestimaatit tai SAR-SAR -mallin samoille muuttujille tarjoamat keskimääräiset hintavaikutukset eivät mainittavasti poikenneet toisistaan mallien välillä. Yksi tutkielman varsinaisten tutkimuskysymysten ulkopuolisista johtopäätöksistä onkin se, ettei spatiaalisen autoregressiomallin rakentaminen ole tarpeen silloin, kun pyritään arvioimaan keskustaetäisyyden huoneistoon kohdistuvaa hintavaikutusta tämän tutkimuksen aineistolla. Tuloksen yleistettävyys jää jatkotutkimusten selvitettäväksi.