Toimitilakiinteistöt arvonluojana käyttäjäorganisaatiolle

Abstract

Tämän työn tavoitteena on löytää vastaus siihen, miten toimitilat luovat arvoa niitä käyttäville organisaatioille. Työ on toteutettu kirjallisuuskatsauksena, jossa työn teoreettinen viitekehys on muodostettu käyttämällä aikaisemmin julkaistua tieteellistä kirjallisuutta ja tutkimusta. Kirjallisuuskatsaus on rajattu arvonluonnin näkökulmasta käyttäjäorganisaatioihin ja niiden liiketoiminnassa käytettäviin toimitilakiinteistöihin. Kiinteistöliiketoiminnan trendinä on ollut jo pidemmän aikaa siirtyminen kohti käyttäjälähtöistä vuokraustoimintaa. Sama on nähtävissä myös organisaatioiden toiminnassa, sillä organisaatiot näkevät niiden arvokkaimman omaisuuden sijaitsevan toimitilakiinteistöjen sijasta työntekijöissä sekä liiketoiminnan muissa toiminnoissa. Vuokraustoiminnan yleistymisen seurauksena vastuu arvoa luovien toimitilakiinteistöjen kehittämisestä on siirtynyt organisaatioilta kiinteistökehittäjille. Jotta kiinteistökehittäjät pystyvät kehittämään arvoa luovia toimitilakiinteistöjä on heidän tunnistettava, miten toimitilakiinteistöillä luodaan arvoa käyttäjäorganisaatiolle. Kiinteistöliiketoiminnassa arvoa luodaan käyttäjäkeskeisesti ja arvonluontiprosessit keskittyvät monen tekijän verkostomaiseen yhteisluontiin. Yleisen käyttäjäarvon teorian mukaan arvo jakaantuu hierarkisesti arvoulottuvuuksittain: taloudelliseen, toiminnalliseen, emotionaaliseen ja symboliseen arvoon. Käyttäjäarvolla tunnistetaan olevan dynaaminen ja subjektiivinen luonne eli käyttäjäarvoon vaikuttavat tekijät muuttuvat käyttäjien mieltymysten, tarpeiden ja käyttökokemuksen mukaan. Arvoverkoston arvonluonnissa on tunnistettu, että verkostoja muodostuu eri ydinosaamisalueen toimijoista, jotka pyrkivät yhteiseen tavoitteeseen. Tavoitteen toteutuminen edellyttää tiedon, taidon ja resurssien jakamista kaikkien toimijoiden kesken sekä kaikkien toimijoiden menestymistä verkostossa. Arvonluonnin ajureiksi on määritelty: tehokkuus, täydentävyys, sitouttaminen ja uutuus, jotka toimivat kilpailuedun luojina. Toimitilojen arvo muodostuu käyttäjäorganisaatioille kolmesta arvotekijästä: käyttäjäarvo, toimintaympäristö ja toimitilajohtaminen. Arvotekijät muodostavat kokonaisuuden, jossa yhden arvotekijän puuttuminen pienentää merkittävästi toimitilalla luotavaa kokonaisarvoa. Käyttäjäarvoa luodaan organisaatiolle, kun toimitilat soveltuvat optimaalisesti ydinliiketoimintaan sisältämällä tarpeelliset tilaominaisuudet sekä toimimalla organisaation julkisivuna, joka viestittää yrityskuvaa sidosryhmille. Toimintaympäristö luo arvoa maksimoimalla toimitilan saavutettavuuden sijoittumalla alueelle, jonka toimintaympäristötekijät muodostavat parhaan mahdollisen kokonaisuuden organisaation liiketoiminnan kannalta. Toimintaympäristötekijöiden vaikutus vaihtelee toimialakohtaisesti, minkä takia saman toimialan organisaatiot sijoittuvat samalle alueelle. Kyseinen sijoittuminen johtaa toiminnan keskittymiseen, joka mahdollistaa organisaatiolle verkostomaisen yhteistyön tekemisen muiden toimialan toimijoiden kanssa sekä kuulumisen osaksi alueen palvelu- ja asiakasverkostoa. Toimitilajohtamisen merkitys toimitilan arvonluonnissa kiteytyy arvon ylläpitämiseen ja edistämiseen. Arvon ylläpitäminen ja kehittäminen onnistuu vain, jos toimitilajohtajat ymmärtävät toimitilan merkityksen käyttäjäorganisaation ydinliiketoiminnan prosesseissa. Osana toimitilajohtajien tehtävää on luoda suorituskykymittarit mittamaan toimitilan käytettävyyttä. Toimitilan käytettävyys kertoo myös samalla käyttäjäorganisaatioille toimitilajohtamisen luoman arvon, sillä onnistunut toimitilajohtaminen näkyy toimitilan parempana käytettävyytenä.