Asuntojen hintojen muodostuminen, dynamiikka ja hintakuplat Suomen kaupunkialueilla
Savolainen, Suvi (2021)
2021
Kauppatieteiden maisteriohjelma - Master's Programme in Business Studies
Johtamisen ja talouden tiedekunta - Faculty of Management and Business
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2021-05-17
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202105104749
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202105104749
Tiivistelmä
Tässä pro gradu -tutkielmassa tarkastellaan hintakuplien muodostumista asuntomarkkinoilla, sekä asuntojen hintojen sopeutumista takaisin kohti niiden pitkän aikavälin tasapainoa. Tutkielman aineiston havainnot ulottuvat vuodesta 2002 vuoteen 2019. Asuntojen reaalihintojen kehitystä tarkastellaan hedonisen reaalihintaindeksin vuosittaisten muutosten avulla.
Asuntojen reaalihintojen kehitystä tarkastellaan tutkielmassa sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Asuntojen reaalihintojen pitkän aikavälin tasapaino pyritään löytämään tutkielmassa yhteisintegraatiotestien avulla. Aluksi tutkitaan, ovatko reaalihintojen ja reaalitulojen aikasarjat stationaarisia vai epästationaarisia aikasarjoja. Tämän jälkeen tarkastellaan ovatko reaalihintojen ja reaalitulojen aikasarjat yhteisintegroituneita. Koska tulosten perusteella reaalihintojen ja reaalitulojen väliltä ei löydy yhteisintegraatiota, lisätään regressioyhtälöön myös muita asuntojen hintoja selittäviä tekijöitä, joita ovat reaalitulojen lisäksi asuntovelkakanta ja asukasluku. Testien perusteella myöskään tästä mallista ei löydy yhteisintegraatiota. Monimuuttujamalli näyttää kuitenkin kuvioiden perusteella selittävän asuntojen reaalihintojen pitkän aikavälin kehitystä hyvin. Tämän lisäksi tutkielmassa toteutetaan otoksen ulkopuolisen ennusteen tarkastelua. Otoksen ulkopuolinen ennuste ei kuitenkaan toimi yhtä hyvänä pitkän aikavälin tasapainotilan ennusteena kuin monimuuttujamallin avulla määritetty ennuste toimii.
Lyhyellä aikavälillä asuntojen reaalihintojen kehitystä tutkitaan virheenkorjausmallin avulla. Virheenkorjausmallin estimoinnissa käytetään Arellano-Bond -estimointimenetelmää, joka on kehitetty dynaamisten paneelimallien estimointiin. Virheenkorjausmallin avulla pyritään selvittämään, onko asuntojen hintojen dynamiikka samanlaista kaikissa kaupungeissa.
Tulosten perusteella havaitaan, että asuntojen hintojen dynamiikassa on eroja kaupunkien välillä. Hintakuplien syntyminen on tulosten mukaan tyypillisempää pienissä kaupungeissa, joissa asuntomarkkinat eivät ole kovin likvidit. Tulosten perusteella kaupungin koko ei kuitenkaan vaikuta siihen, kuinka nopeasti hinnat sopeutuvat takaisin kohti niiden pitkän aikavälin tasapainoa. Hintojen palautumisnopeus kohti pitkän aikavälin tasapainoa kuitenkin vaihtelee kaupunkien välillä. Tutkielman tulosten perusteella on tärkeää huomioida asuntojen hintojen dynamiikan kaupunkikohtainen vaihtelu asuntomarkkinoita tutkittaessa.
Asuntojen reaalihintojen kehitystä tarkastellaan tutkielmassa sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä. Asuntojen reaalihintojen pitkän aikavälin tasapaino pyritään löytämään tutkielmassa yhteisintegraatiotestien avulla. Aluksi tutkitaan, ovatko reaalihintojen ja reaalitulojen aikasarjat stationaarisia vai epästationaarisia aikasarjoja. Tämän jälkeen tarkastellaan ovatko reaalihintojen ja reaalitulojen aikasarjat yhteisintegroituneita. Koska tulosten perusteella reaalihintojen ja reaalitulojen väliltä ei löydy yhteisintegraatiota, lisätään regressioyhtälöön myös muita asuntojen hintoja selittäviä tekijöitä, joita ovat reaalitulojen lisäksi asuntovelkakanta ja asukasluku. Testien perusteella myöskään tästä mallista ei löydy yhteisintegraatiota. Monimuuttujamalli näyttää kuitenkin kuvioiden perusteella selittävän asuntojen reaalihintojen pitkän aikavälin kehitystä hyvin. Tämän lisäksi tutkielmassa toteutetaan otoksen ulkopuolisen ennusteen tarkastelua. Otoksen ulkopuolinen ennuste ei kuitenkaan toimi yhtä hyvänä pitkän aikavälin tasapainotilan ennusteena kuin monimuuttujamallin avulla määritetty ennuste toimii.
Lyhyellä aikavälillä asuntojen reaalihintojen kehitystä tutkitaan virheenkorjausmallin avulla. Virheenkorjausmallin estimoinnissa käytetään Arellano-Bond -estimointimenetelmää, joka on kehitetty dynaamisten paneelimallien estimointiin. Virheenkorjausmallin avulla pyritään selvittämään, onko asuntojen hintojen dynamiikka samanlaista kaikissa kaupungeissa.
Tulosten perusteella havaitaan, että asuntojen hintojen dynamiikassa on eroja kaupunkien välillä. Hintakuplien syntyminen on tulosten mukaan tyypillisempää pienissä kaupungeissa, joissa asuntomarkkinat eivät ole kovin likvidit. Tulosten perusteella kaupungin koko ei kuitenkaan vaikuta siihen, kuinka nopeasti hinnat sopeutuvat takaisin kohti niiden pitkän aikavälin tasapainoa. Hintojen palautumisnopeus kohti pitkän aikavälin tasapainoa kuitenkin vaihtelee kaupunkien välillä. Tutkielman tulosten perusteella on tärkeää huomioida asuntojen hintojen dynamiikan kaupunkikohtainen vaihtelu asuntomarkkinoita tutkittaessa.