Reaalioptiomenetelmän hyödyntäminen kiinteistökehittämisessä
Järvelä, Samu (2021)
Järvelä, Samu
2021
Rakennustekniikan DI-ohjelma - Master's Programme in Civil Engineering
Rakennetun ympäristön tiedekunta - Faculty of Built Environment
This publication is copyrighted. Only for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2021-03-16
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202102071958
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202102071958
Tiivistelmä
Optimaalisen investointipäätöksen muodostamista voidaan pitää yhtenä tärkeimmistä asioista kiinteistökehittämisessä. Aiempien tutkimusten perusteella reaalioptiomenetelmää on esitetty ratkaisuksi optimaalisen investointipäätöksen muodostamiselle kiinteistöalalla, mutta sitä ei kuitenkaan ole otettu käyttöön vielä laajalti kiinteistökehittämisessä. Tämän diplomityön tavoitteena on selvittää, miten reaalioptiomenetelmää voidaan hyödyntää kiinteistökehittämisessä, ja mitä haasteita reaalioptiomenetelmän soveltamiseen liittyy.
Tutkimus toteutettiin hyödyntäen sekä kvantitatiivista että kvalitatiivista tapaustutkimusta. Kvalitatiivisen tutkimuksen aineisto kerättiin puolistrukturoiduilla yksilöhaastatteluilla ja aineiston analyysimenetelmänä käytettiin teorialähtöistä sisällönanalyysiä. Analyysissa hyödynnettiin akateemisessa kirjallisuudessa esitettyjä tutkimustuloksia. Kvantitatiivinen tutkimus toteutettiin osana kohdeyrityksen aluekehityshanketta.
Tämä tutkimus osoittaa, että reaalioptiomenetelmä tarjoaa lisäarvoa kiinteistökehittämiseen nykyisten investointilaskelmien rinnalle ja strategiseen päätöksentekoon. Reaalioptiomenetelmää voidaan hyödyntää kiinteistökehittämisessä erityisesti pitkäkestoisten ja paljon epävarmuutta sisältävien investointien kannattavuuden arvioinnissa. Reaalioptiomenetelmä tarjoaa systemaattisen tavan arvioida kiinteistökehityshankkeiden tulevaisuuden epävarmuustekijöitä ja mahdollisuuksia sekä huomioida ne osana investointilaskelmia. Reaalioptiomenetelmä tarjoaa lisäksi kiinteistökehittäjälle lisätietoa strategiseen päätöksentekoon kiinteistökehityshankkeissa, missä kiinteistökehittäjällä on vaikutusmahdollisuuksia optimoida hankkeiden ajoitusta, vaiheistusta tai laajuutta. Tutkimuksen case-hankkeen mukaan kiinteistökehittäjä voi saavuttaa keskimäärin 2,97% preemion investoinnin kannattavuuteen optimoimalla hankkeen aloitusajankohdan reaalioptiomenetelmän avulla.
Tutkimuksessa havaittiin, että reaalioptiomenetelmän hyödyntämisen haasteena ovat ensisijaisesti kiinteistökehittäjien vähäiset kokemukset menetelmän käytöstä sekä yhteneväisten käytäntöjen puuttuminen reaalioptiomenetelmän arvonmääritysmallien osalta. Tämän diplomityön löydökset auttavat kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia ymmärtämään reaalioptiomenetelmän hyötyjä ja sen taustalla vaikuttavia tekijöitä kiinteistökehityshankkeiden investointianalyyseissa ja strategisessa päätöksenteossa. Reaalioptiomenetelmä auttaa kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia muodostamaan optimaalisen investointipäätöksen huomioiden kiinteistökehityshankkeen ominaisuudet myös haastavissa päätöksentekotilanteissa. The understanding of the optimal investment decision can be considered as one of the most important matters in the real estate development. In the earlier studies by academics real option approach has been presented as a solution for forming the optimal investment decision in the real estate industry but the utilizing of the real option approach has not still been brought into use widely in the real estate development. The aim of this thesis is to examine how the real options approach can be adapted in real estate development and what are the challenges using real option approach in the real estate development.
The study was carried out utilizing both quantitative and qualitative case study. The data of the qualitative study was collected by semi-structured individual interviews and the role of theory was directional in the analysis. The quantitative study was conducted as a part of the development project.
The study shows that real option approach adds value to the traditional investment analysis as well as provides more information about the strategic decision making. The benefits of using real option approach can be seen especially in the long-term real estate investments which contains large amount of uncertainty. Real option approach offers a systematic way to estimate the levels of uncertainty and possibilities and conclude them in the investment analysis. Furthermore, real options approach offers additional information for the developer in the strategic decision making in the development projects where the real estate developer have an influence on timing, phasing or scaling of the project. According to the quantitative case study real estate developer can gain 2,97% premium to the investment on average by optimizing the timing of the development project by using real option approach.
The study finds that the main obstacles in adapting the real option approach in the real estate development industry were the developer’s limitations to the new approach and missing compatible practices regarding the real option valuation models. This thesis contributes to the real estate developers and investors in order to understand the advantages and the theory behind of real option approach by adapting it in investment analysis and in strategic decision making. Real option approach gives guidance to the real estate developers and investors to form an optimal investment decision by considering the characteristics of the real estate development investments even in challenging decision-making situations.
Tutkimus toteutettiin hyödyntäen sekä kvantitatiivista että kvalitatiivista tapaustutkimusta. Kvalitatiivisen tutkimuksen aineisto kerättiin puolistrukturoiduilla yksilöhaastatteluilla ja aineiston analyysimenetelmänä käytettiin teorialähtöistä sisällönanalyysiä. Analyysissa hyödynnettiin akateemisessa kirjallisuudessa esitettyjä tutkimustuloksia. Kvantitatiivinen tutkimus toteutettiin osana kohdeyrityksen aluekehityshanketta.
Tämä tutkimus osoittaa, että reaalioptiomenetelmä tarjoaa lisäarvoa kiinteistökehittämiseen nykyisten investointilaskelmien rinnalle ja strategiseen päätöksentekoon. Reaalioptiomenetelmää voidaan hyödyntää kiinteistökehittämisessä erityisesti pitkäkestoisten ja paljon epävarmuutta sisältävien investointien kannattavuuden arvioinnissa. Reaalioptiomenetelmä tarjoaa systemaattisen tavan arvioida kiinteistökehityshankkeiden tulevaisuuden epävarmuustekijöitä ja mahdollisuuksia sekä huomioida ne osana investointilaskelmia. Reaalioptiomenetelmä tarjoaa lisäksi kiinteistökehittäjälle lisätietoa strategiseen päätöksentekoon kiinteistökehityshankkeissa, missä kiinteistökehittäjällä on vaikutusmahdollisuuksia optimoida hankkeiden ajoitusta, vaiheistusta tai laajuutta. Tutkimuksen case-hankkeen mukaan kiinteistökehittäjä voi saavuttaa keskimäärin 2,97% preemion investoinnin kannattavuuteen optimoimalla hankkeen aloitusajankohdan reaalioptiomenetelmän avulla.
Tutkimuksessa havaittiin, että reaalioptiomenetelmän hyödyntämisen haasteena ovat ensisijaisesti kiinteistökehittäjien vähäiset kokemukset menetelmän käytöstä sekä yhteneväisten käytäntöjen puuttuminen reaalioptiomenetelmän arvonmääritysmallien osalta. Tämän diplomityön löydökset auttavat kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia ymmärtämään reaalioptiomenetelmän hyötyjä ja sen taustalla vaikuttavia tekijöitä kiinteistökehityshankkeiden investointianalyyseissa ja strategisessa päätöksenteossa. Reaalioptiomenetelmä auttaa kiinteistökehittäjiä ja -sijoittajia muodostamaan optimaalisen investointipäätöksen huomioiden kiinteistökehityshankkeen ominaisuudet myös haastavissa päätöksentekotilanteissa.
The study was carried out utilizing both quantitative and qualitative case study. The data of the qualitative study was collected by semi-structured individual interviews and the role of theory was directional in the analysis. The quantitative study was conducted as a part of the development project.
The study shows that real option approach adds value to the traditional investment analysis as well as provides more information about the strategic decision making. The benefits of using real option approach can be seen especially in the long-term real estate investments which contains large amount of uncertainty. Real option approach offers a systematic way to estimate the levels of uncertainty and possibilities and conclude them in the investment analysis. Furthermore, real options approach offers additional information for the developer in the strategic decision making in the development projects where the real estate developer have an influence on timing, phasing or scaling of the project. According to the quantitative case study real estate developer can gain 2,97% premium to the investment on average by optimizing the timing of the development project by using real option approach.
The study finds that the main obstacles in adapting the real option approach in the real estate development industry were the developer’s limitations to the new approach and missing compatible practices regarding the real option valuation models. This thesis contributes to the real estate developers and investors in order to understand the advantages and the theory behind of real option approach by adapting it in investment analysis and in strategic decision making. Real option approach gives guidance to the real estate developers and investors to form an optimal investment decision by considering the characteristics of the real estate development investments even in challenging decision-making situations.