Kiinteistökehittämisen nykykäytännöt ja haasteet muuttuvassa toimintaympäristössä

Abstract

Diplomityö käsittelee suomalaista kiinteistökehittämisen toimintaympäristöä, jonka tunnistetaan olevan jonkinasteisessa murrosvaiheessa megatrendien vaikutuksesta. Tutkimuksen tavoitteena on ollut tunnistaa suomalaisen kiinteistökehittämisen nykykäytäntöjä sekä haasteita muuttuvassa ympäristössä, ja siihen liittyi oleellisesti sidosryhmien, toimijaverkoston sekä kehitysprosessin tutkiminen. Tutkimus on toteutettu laadullisena teemahaastattelututkimuksena, jonka kohteena on ollut 22 kiinteistökehittämisen johtavaa ammattilaista.

Tutkimuksen teoriaosuudessa luodaan katsaus kiinteistökehittämisen luonteeseen, lähtökohtiin ja osapuoliin sekä vertaillaan erilaisia prosessimalleja. Kiinteistökehittämisen kokonaisvaltaisella määrityksellä luodaan ymmärrys alan moniulotteisuuteen, kun taas yleisesti tunnistetut kiinteistökehittämisen lajit lisäävät ymmärrystä kehityksen lainalaisuuksista. Lähtökohtia tarkastellaan myös kiinteistöliiketoiminnan sekä julkisen sektorin asettaman toimintaympäristön näkökulmasta, koska useat haasteet liittyvät juuri yksityisen ja julkisen sektorin ristiriitoihin.

Tutkimuksen tuloksissa nousee esiin kolme sidosryhmätasoa projektiyhteyden voimakkuuden, kehitysintressien ja vaikutusmahdollisuuksien perusteella. Lisäksi korostuvat ydinryhmän sisäinen vuorovaikutus, ulkoisten ryhmien hallinta ja kehityksen reunaedot. Tuloksista ilmenee myös kiinteistökehittäjien jaottelun mahdollisuus pääoman käytön, kehityslajien, toiminnan pitkäjänteisyyden sekä lähtökohtien perusteella. Kompleksisen kehitysprosessin kuvaaminen osoittautuu haastavaksi, ja erilaiset toimintatavat lisäävät variaatioita. Tuloksista voidaan tunnistaa tyypillisimmät päävaiheet, sopimusajankohdat, päätöksenteon vaiheet sekä rinnakkaisprosessit. Kiinteistökehittämisen haasteiden tunnistetaan liittyvän vahvasti ennakoimattomuuteen, muutostekijöihin, intressiristiriitoihin, yhteistyöhön sekä prosessiongelmiin. Suurin haaste on kuitenkin tasavertaisuusperiaatetta noudattavan ja pitkän aikavälin suunnittelua tekevän julkisen sektorin sekä kehittäjien edustaman aggressiivisen pääoman kohtaaminen. Tämä haaste kulminoituu maankäyttöpolitiikan mutta etenkin pitkän ja ennakoimattoman asemakaavoitusprosessin ympärille.

Analysoinnin tulosten ja teorian pohjalta johtopäätöksissä esitetään mallit suomalaisen kiinteistökehittämisen sidosryhmistä, toimijaverkostosta ja kehitysprosessista sekä keskeisimpien haasteiden kehitysmahdollisuuksia. Sidosryhmämalli kuvaa monipuolisen osallistujajoukon rooleja, niiden välisiä yhteyksiä sekä toiminnan reunaehtoja. Näiden ymmärtäminen on oleellista osapuolten intressejä yhteensovitettaessa, mikä on hankkeen toteutumisen kannalta keskeisin tekijä. Toimijaverkostokuvaus esittää, minkälaisia toimijoita kiinteistökehittämisen kentässä toimii ja mistä lähtökohdista ne toimivat. Tämä taas auttaa ymmärtämään erilaisia kehitysintressejä. Nykypäivän laaja toimijaverkosto kuvaa osaltaan myös rakentamislähtöisen kulttuurin muutosta kohti uusia arvonluonnin mahdollisuuksia. Luotu kokonaisvaltainen kiinteistökehittämisen prosessimalli pohjautuu edelleen perinteisiin malleihin, vaikka se sisältää kompleksisuutensa vuoksi todellisuudessa huomattavan paljon iteratiivisia piirteitä. Prosessi painottuu alkuun, tarpeen tunnistamisesta konseptointiin, ja tässä käyttäjä on vahvasti keskiössä. Kehitysmahdollisuudet kulminoituvat maankäyttöpolitiikan selkeyttämiseen, prosessien tehostamiseen ja läpinäkyvyyteen. Vireillä olevan lakimuutoksen käytännön sisältöön olisi syytä voida vaikuttaa, mutta jo nykyisellä lainsäädännöllä on mahdollista kehittää toimintaympäristöä rohkeammalla kulttuurilla sekä prosessien ja organisaatioiden lean-johtamisella. Asemakaavojen tulisi jättää tilaa kustannustehokkuudelle, innovoinnille ja persoonallisemman kaupungin kehittymiseen, mutta kehittäjien on myös löydettävä uusia arvonluonnin keinoja esimerkiksi kestävän kehityksen tai digitalisaation parista.