Suomen asuntomarkkinoiden dynamiikka

Abstract

Kandidaatintyössä tarkastellaan asuntomarkkinoiden dynamiikkaa Suomessa valtakunnallisella tasolla. Dynamiikka asuntomarkkinoilla tarkoittaa tietylle markkinalle ominaisten kysyntä- ja tarjontatekijöiden keskinäistä vuorovaikuttamista, jonka perusteella tarkastelualueen asuntojen hinnat määräytyvät. Työ keskittyy tarkastelemaan erilaisia Suomen asuntomarkkinalle merkittäviä kysyntä- ja tarjontatekijöitä sekä niiden käyttäytymistä dynaamisissa ja staattisissa malleissa.

Työ toteutetaan kvalitatiivisena kirjallisuuskatsauksena ja lähteinä on käytetty sekä suomalaisia että kansainvälisiä julkaisuja. Alussa tarkastellaan asuntomarkkinan tyypillistä rakennetta ja asuntojen luonnetta pääomamarkkinoilla. Kysyntätekijät on jaettu demografisiin, sosioekonomisiin, lakisääteisiin ja poliittisiin tekijöihin sekä rahoitusolosuhteisiin. Tarjontaan vaikuttavia tekijöitä puolestaan ovat rakennussektorin toiminta sekä kaavoitus ja rakentamisen ohjaaminen. Näiden tekijöiden dynaamista käyttäytymistä tutkitaan DiPasqualen ja Wheatonin neljän kvadrantin mallilla, joka toimii pitkän aikavälin tasapainotilojen tarkastelussa. Lyhyttä aikaväliä käsitellään useiden dynaamisten ekonometristen mallien kautta.

Kandidaatintyössä rakennetaan laaja kokonaiskuva asuntomarkkinoiden dynaamisesta toiminnasta kysynnän ja tarjonnan muodostumisen kautta. Suomen asuntomarkkinoille tunnistetaan useita keskeisiä asuntojen kysyntää muokkaavia tekijöitä. Sisäisen muuttoliikkeen todetaan kasvattavan kysyntää kasvukeskuksissa. Väestön tulotason havaitaan olevan yksi merkittävimmistä kysyntätekijöistä. Lisäksi korkotaso ja rahoituksen saatavuus ovat kansainvälisten tutkimusten perusteella avainasemassa myös suomalaisella asuntomarkkinalla. Suomalaisten asuntomarkkinoiden todetaan myös suosivan erityisesti omistusasumista lukuisien veroetujen kautta, minkä on tutkittu lisäävän volatiliteettia. Tarjontatekijöistä merkittävimmäksi havaitaan rakennuskustannukset. Asuntotuotannon sekä kaavoitus- ja viranomaisprosessien hitauden tunnistetaan rajoittavan asuntojen tarjontaa huomattavasti.

DiPasqualen ja Wheatonin neljän kvadrantin malli todetaan toimivaksi ja havainnollistavaksi työkaluksi, kun halutaan arvioida asuntomarkkinoiden pitkän ajan staattista tasapainoa. Tasapainotilojen välisiä prosesseja voidaan tutkia dynaamisilla malleilla, joista tehokkaimmiksi havaitaan VAR ja VECM mallit. Pitkällä aikavälillä kysyntätekijät määräävät asuntojen hintakehityksen. Lyhyelle aikavälille ominaiseksi tunnistetaan tarjonnan jäykkyys, joka kasvattaa asuntojen hintatasoa huomattavasti yli pitkän ajan keskiarvon. Asuntojen hintojen havaitaan olevan hyvin ennustettavissa lyhyellä aikavälillä, sillä asuntomarkkinoiden toimintaan kohdistuu myös taaksepäin katsovia odotuksia.