Peruskorjauksen taloudellisuus 1970-80-luvun pientaloissa
Rissanen, Topi (2020)
2020
Rakennustekniikan DI-tutkinto-ohjelma - Degree Programme in Civil Engineering, MSc (Tech)
Rakennetun ympäristön tiedekunta - Faculty of Built Environment
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2020-05-28
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202005195477
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202005195477
Tiivistelmä
Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää 1970-1980- luvuilla rakennettujen pientalojen peruskorjauksen taloudellista kannattavuutta. Kannattavuuden arviointi tehtiin peruskorjauksen, uudisrakentamisen ja alkuperäiskuntoisen rakennuksen myymisen vertailulla. Selvitys aloitettiin rakennusosien teknisten käyttöikien ja korjauksessa huomioitavien riskirakenteiden selvittämisellä. Tämän jälkeen pientaloista muodostettiin mallityypit, millä pyrittiin tarkastelemaan eri tavoilla rakennettujen pientalojen välisiä eroja. Omakotitaloista muodostettiin neljä ja rivitaloista kolme mallityyppiä.
Mallityyppien luomisen jälkeen peruskorjausten kustannukset laskettiin Rakennustiedon RT-kustannuslaskentaohjelmalla. Vaihtoehtojen vertailemiseksi laskettiin myös vanhan pientalon purkamisen ja vastaavanlaisen uudisrakennuksen rakentamisen kustannukset.
Eri vaihtoehtojen taloudellisten vaikutusten arvioimiseksi pientalojen markkinahintaa selvitettiin Seinäjoen alueella toimiville kiinteistövälittäjille suoritetun kyselyn perusteella. Kyselyssä kiinteistövälittäjät arvioivat pientalojen markkina-arvoa alkuperäiskuntoisena, peruskorjattuna ja uudisrakennuksena.
Korjaustarpeiden, korjauskustannusten ja markkina-arvon muodostumisen selvittämisen jälkeen eri vaihtoehtojen taloudellista kannattavuutta verrattiin. Tutkimustulosten perusteella peruskorjausikään tulevan alkuperäiskuntoisen pientalon osalla kannattavin vaihtoehto on pientalon myynti alkuperäiskuntoisena. Vaihtoehto oli selkeästi kannattavin kaikilla mallityypeillä. Peruskorjausta ja uudisrakentamisen vaihtoehtoa verratessa esiintyi pieniä eroja pientalon sijainnin perusteella. Haja-asutusalueella peruskorjausta kannattavampi vaihtoehto on vanhan rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella. Vaihtoehto oli peruskorjausta kannattavampi omakotitalojen osalla myös keskusta-alueen läheisyydessä. Keskusta-alueella rivitalojen osalla kannattavampi vaihtoehto oli kuitenkin peruskorjaus.
Tulosten tulkinnassa tulee kuitenkin huomioida korjaustarpeiden muodostamiseen, korjausten kustannuksiin ja markkina-arvon muodostumiseen liittyvät epävarmuustekijät. Lisäksi rakennusten joitain rakennusosia ja teknisiä järjestelmiä on saatettu vuosien varrella jo uusia, mikä laskee peruskorjauksen kustannustasoa. Vaihtoehtojen vertailu tuleekin suorittaa aina kohdekohtaisesti, mutta työn tulosten perusteella saadaan eri vaihtoehdoista yleiskuva perusteellista peruskorjausta vaativien pientalojen osalle.
Mallityyppien luomisen jälkeen peruskorjausten kustannukset laskettiin Rakennustiedon RT-kustannuslaskentaohjelmalla. Vaihtoehtojen vertailemiseksi laskettiin myös vanhan pientalon purkamisen ja vastaavanlaisen uudisrakennuksen rakentamisen kustannukset.
Eri vaihtoehtojen taloudellisten vaikutusten arvioimiseksi pientalojen markkinahintaa selvitettiin Seinäjoen alueella toimiville kiinteistövälittäjille suoritetun kyselyn perusteella. Kyselyssä kiinteistövälittäjät arvioivat pientalojen markkina-arvoa alkuperäiskuntoisena, peruskorjattuna ja uudisrakennuksena.
Korjaustarpeiden, korjauskustannusten ja markkina-arvon muodostumisen selvittämisen jälkeen eri vaihtoehtojen taloudellista kannattavuutta verrattiin. Tutkimustulosten perusteella peruskorjausikään tulevan alkuperäiskuntoisen pientalon osalla kannattavin vaihtoehto on pientalon myynti alkuperäiskuntoisena. Vaihtoehto oli selkeästi kannattavin kaikilla mallityypeillä. Peruskorjausta ja uudisrakentamisen vaihtoehtoa verratessa esiintyi pieniä eroja pientalon sijainnin perusteella. Haja-asutusalueella peruskorjausta kannattavampi vaihtoehto on vanhan rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella. Vaihtoehto oli peruskorjausta kannattavampi omakotitalojen osalla myös keskusta-alueen läheisyydessä. Keskusta-alueella rivitalojen osalla kannattavampi vaihtoehto oli kuitenkin peruskorjaus.
Tulosten tulkinnassa tulee kuitenkin huomioida korjaustarpeiden muodostamiseen, korjausten kustannuksiin ja markkina-arvon muodostumiseen liittyvät epävarmuustekijät. Lisäksi rakennusten joitain rakennusosia ja teknisiä järjestelmiä on saatettu vuosien varrella jo uusia, mikä laskee peruskorjauksen kustannustasoa. Vaihtoehtojen vertailu tuleekin suorittaa aina kohdekohtaisesti, mutta työn tulosten perusteella saadaan eri vaihtoehdoista yleiskuva perusteellista peruskorjausta vaativien pientalojen osalle.