Kiinteistön ylläpidon huomioiminen rakennushankkeessa

Abstract

On hyvin tavallista, että kiinteistön ylläpidon huomioiminen laiminlyödään rakennuksen suunnittelussa ja toteutuksessa. Lähes kaikki kiinteistön tulevat ylläpitokustannukset määräytyvät rakennushankkeessa, joten kohtuullisen ylläpitokustannuksen aikaansaamiseksi kiinteistön ylläpidon huomioiminen rakennushankkeessa on erittäin tärkeää. Kiinteistön ylläpidon huomioimisen laiminlyönti rakennushankkeessa voi johtaa useisiin ylläpidon aikaisiin ongelmiin, joita voivat olla esimerkiksi materiaalien ja rakennusosien nopea kuluminen, korjaustöiden hankaluus, laitteiden uusimisen hankaluus sekä siivouksen hankaluus.

Tämä tutkimus toteutettiin tapaustutkimuksena, jota edelsi laaja kirjallisuuskatsaus aiheeseen. Kirjallisuuskatsauksen perusteella luotiin teoreettinen pohja kiinteistön ylläpidon huomioivalle toimintamallille rakennushankkeessa, jota jatkojalostettiin käytäntöön sopivaksi sekä laajennettiin tapaustutkimusvaiheessa. Tapaustutkimuksessa oli mukana kolme case-kohdetta, joiden rakennushankkeissa mukana olleille osapuolille tehtiin haastatteluja. Case-kohteina olivat Järvenpään uusi sosiaali- ja terveyskeskus, Kinnarin koulu sekä Vaahterakoti palvelutalo. Haastateltavina osapuolina jokaisessa case-kohteessa olivat kohteen rakennuttajan edustaja, kiinteistöhuollon edustaja, siivouksen edustaja, kohteen arkkitehti sekä kohteen käyttäjä. Haastattelujen lisäksi tapaustutkimusvaiheessa hyödynnettiin työpajatyöskentelyä, jolla kehitettiin luotavaa toimintamallia.

Tämän diplomityön tavoitteena oli luoda kiinteistön ylläpidon huomioiva toimintamalli rakennuksen suunnittelu- ja toteutusvaiheeseen. Toimintamallin pääasiallisena työkaluna on tarkastuslista kiinteistön ylläpidossa huomioitavista asioista rakennushankkeen eri vaiheissa. Tarkastuslista toimii työkaluna rakennushankkeen projektinjohdolle sekä suunnittelijoille. Myös muut rakennushankkeeseen osallistuvat sidosryhmät, kuten tulevan rakennuksen käyttäjät, kiinteistönhuolto- ja siivoushenkilökunta voivat käyttää tarkastuslistaa apuvälineenä ja muistilistana, kun he pääsevät mukaan hankkeeseen ja vaikuttamaan hankkeessa tehtäviin päätöksiin. Toimintamallin tavoitteena ei ole niinkään kiinteistön ylläpidon minimikustannus, vaan laadukas ylläpito. Toimintamalliin sisältyy myös uuden rakennuksen käyttöönottovaihe. Rakennuksen hallitulla käyttöönotolla voidaan saada aikaan muun muassa rakennuksen järjestelmien oikeanlainen toiminta heti käyttöönottohetkellä sekä parantunut käyttäjätyytyväisyys.

Kaikkien tutkimuksessa haastateltujen mielestä tarkastuslistasta olisi hyötyä rakennushankkeissa. Tutkimuksen perusteella kaikkein tärkeimpinä rakennuksen suunnitteluvaiheessa huomioitavina asioina kiinteistön ylläpidon näkökulmasta nousi esiin lumitöiden tekeminen ja lumenläjityspaikkojen suunnittelu; ylläpitohenkilökunnan turvalliset kulkureitit; materiaalien käyttötarkoituksen mukaisten vaatimusten täyttyminen; siivouskeskuksille ja -komeroille riittävien tilojen suunnittelu; valittavien lattiamateriaalien helppo puhdistettavuus; huolto- ja siivoushenkilökunnan sekä käyttäjien osallistaminen suunnitteluun; sekä riittävän ajan varaaminen rakennuksen käyttöönotolle jo suunnitteluvaiheessa. Rakentamisvaiheessa kaikkein tärkeimmäksi asiaksi nousi kiinteistönpitokirjan laadinnan aloittaminen riittävän ajoissa, jotta se on kokonaisuudessaan valmis kohteen vastaanottohetkellä. Myös käyttöönottovaiheessa kaikkein tärkeimmäksi asiaksi nousi kiinteistönpitokirjan valmistuminen ennen käyttöönottoa sekä lähes yhtä tärkeäksi asiaksi käyttäjien ja ylläpitohenkilökunnan käytönopastukset ja koulutukset.