Tapaustutkimus suunnitteilla olevan raitiotien vaikutuksesta asuntojen hintoihin
Larkela, Eero (2020)
2020
Rakennustekniikan DI-tutkinto-ohjelma - Degree Programme in Civil Engineering, MSc (Tech)
Rakennetun ympäristön tiedekunta - Faculty of Built Environment
This publication is copyrighted. Only for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2020-03-10
Julkaisun pysyvä osoite on
http://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202002242319
http://urn.fi/URN:NBN:fi:tuni-202002242319
Tiivistelmä
Raitiotien rakentaminen on mittava investointi, jolla on monenlaisia vaikutuksia lähialueen asuinympäristöön. Hankkeen vaikutuksia on ennen investointipäätöksen tekemistä tarpeen kartoittaa erilaisilla selvityksillä. Raitiotiehankkeen mahdolliset vaikutukset asuntojen hintoihin on usein yksi keskeinen selvityksen kohde.
Tämän työn pääpaino on suunnitteilla olevan Turun raitiotien mahdollisesti aiheuttamien asuntojen hintavaikutusten tarkastelussa. Työssä ei automaattisesti oleteta hintojen pelkästään nousevan, vaan lisäksi tutkitaan, voiko raitiotie aiheuttaa myös asuntojen hintojen laskua. Työn tutkimusote on kvalitatiivinen ja siinä tutkitaan mahdollisen raitiotiehankkeen vaikutuksia asuntojen hintoihin teorian, asiantuntijahaastatteluiden sekä aikaisempien tutkimuksien avulla. Haastateltavat valittiin ammattitaidon ja pätevyyden perusteella. Pois suljettiin henkilöt, joilla voidaan olettaa olevan suora rahallinen hyöty raitiotien rakentamisesta.
Asuntojen hinnat määräytyvät pääosin kysynnän ja tarjonnan perusteella. Asuntojen kysyntään vaikuttavat monet tekijät ja kysynnässä on merkittäviä alueellisia eroja. Laskuun kääntynyt syntyvyys on koko Suomen tasolla yksi merkittävä asuntojen kysyntään vaikuttava tekijä. Kaupungistuminen ja maahanmuutto pitävät kuitenkin ennusteiden mukaan Turun väestömäärän toistaiseksi kasvussa.
Asukkaat valitsevat asuinalueensa omien valintaperusteiden ja preferenssien mukaan. Sosioekonomisesti eriarvoisten alueiden välisiä eroja voidaan pyrkiä tasoittamaan esimerkiksi joukkoliikennehankkeella. Saavutettavuuden paraneminen lisää myös lähtötilanteessa vähemmän suosittujen alueiden vetovoimaa. Vetovoiman lisääntyessä kysyntä kasvaa myös sosioekonomisesti paremmassa asemassa olevien keskuudessa, mikä luo painetta asuntojen hintojen muutoksille. Kun alueen sosioekonominen status kasvaa, kääntöpuolena myös matalamman tulotason kotitalouksien mahdollisuudet asettua tällaisille alueille heikkenevät. Kaikki alueet eivät kuitenkaan ole raitiotien vaikutuspiirissä ja joidenkin alueiden saavutettavuus voi liikennemuutosten myötä jopa huonontua, jolloin hintataso voi myös laskea. Hintatason lasku parantaisi tulotasoltaan matalampien kotitalouksien mahdollisuuksia asettua tällaisille alueille.
Asuntojen kysynnän lisääntyminen raitiotien läheisyydessä voi siis vähentää kysyntää muilta alueilta. Turun kaupungin väestönkasvu saattaa täyttää näitä kysynnässä syntyviä aukkoja myös matalamman vetovoiman alueilla. Väestönkehityksen ennusteet ovat kuitenkin muuttuneet paljon viime vuosina ja tulevaisuuden ennustamiseen liittyy aina epävarmoja oletuksia. Ei siis voida varmasti tietää, miten kysyntä lopulta kehittyy Turun alueella.
Työn keskeinen tulos on, että raitiotien vaikutukset asuntojen hintoihin voivat tarkasteltavasta sijainnista riippuen olla nostavia, laskevia tai neutraaleja. Työssä tunnistettiin Turusta sellaiset alueet, joilla asuntojen hintojen voidaan olettaa nousevan suunnitellun raitiotielinjauksen myötä parantuvan saavutettavuuden vuoksi. Lisäksi tunnistettiin myös erityiset riskialueet, joilla on jo valmiiksi hankala sosioekonominen lähtökohta ja joiden asema ei ainakaan parane raitiotien saavutettavuuden myötä.
Tätä tutkimustyötä voi käyttää raitiotielinjan tai superbussilinjan suunnitelmien tueksi. Jatkotutkimusehdotukseksi esitetään superbussilinjan kehittämistä teknologialla, jolla olisi mahdollista yhdistää raitiotien ja superbussin positiivisia puolia.
Tämän työn pääpaino on suunnitteilla olevan Turun raitiotien mahdollisesti aiheuttamien asuntojen hintavaikutusten tarkastelussa. Työssä ei automaattisesti oleteta hintojen pelkästään nousevan, vaan lisäksi tutkitaan, voiko raitiotie aiheuttaa myös asuntojen hintojen laskua. Työn tutkimusote on kvalitatiivinen ja siinä tutkitaan mahdollisen raitiotiehankkeen vaikutuksia asuntojen hintoihin teorian, asiantuntijahaastatteluiden sekä aikaisempien tutkimuksien avulla. Haastateltavat valittiin ammattitaidon ja pätevyyden perusteella. Pois suljettiin henkilöt, joilla voidaan olettaa olevan suora rahallinen hyöty raitiotien rakentamisesta.
Asuntojen hinnat määräytyvät pääosin kysynnän ja tarjonnan perusteella. Asuntojen kysyntään vaikuttavat monet tekijät ja kysynnässä on merkittäviä alueellisia eroja. Laskuun kääntynyt syntyvyys on koko Suomen tasolla yksi merkittävä asuntojen kysyntään vaikuttava tekijä. Kaupungistuminen ja maahanmuutto pitävät kuitenkin ennusteiden mukaan Turun väestömäärän toistaiseksi kasvussa.
Asukkaat valitsevat asuinalueensa omien valintaperusteiden ja preferenssien mukaan. Sosioekonomisesti eriarvoisten alueiden välisiä eroja voidaan pyrkiä tasoittamaan esimerkiksi joukkoliikennehankkeella. Saavutettavuuden paraneminen lisää myös lähtötilanteessa vähemmän suosittujen alueiden vetovoimaa. Vetovoiman lisääntyessä kysyntä kasvaa myös sosioekonomisesti paremmassa asemassa olevien keskuudessa, mikä luo painetta asuntojen hintojen muutoksille. Kun alueen sosioekonominen status kasvaa, kääntöpuolena myös matalamman tulotason kotitalouksien mahdollisuudet asettua tällaisille alueille heikkenevät. Kaikki alueet eivät kuitenkaan ole raitiotien vaikutuspiirissä ja joidenkin alueiden saavutettavuus voi liikennemuutosten myötä jopa huonontua, jolloin hintataso voi myös laskea. Hintatason lasku parantaisi tulotasoltaan matalampien kotitalouksien mahdollisuuksia asettua tällaisille alueille.
Asuntojen kysynnän lisääntyminen raitiotien läheisyydessä voi siis vähentää kysyntää muilta alueilta. Turun kaupungin väestönkasvu saattaa täyttää näitä kysynnässä syntyviä aukkoja myös matalamman vetovoiman alueilla. Väestönkehityksen ennusteet ovat kuitenkin muuttuneet paljon viime vuosina ja tulevaisuuden ennustamiseen liittyy aina epävarmoja oletuksia. Ei siis voida varmasti tietää, miten kysyntä lopulta kehittyy Turun alueella.
Työn keskeinen tulos on, että raitiotien vaikutukset asuntojen hintoihin voivat tarkasteltavasta sijainnista riippuen olla nostavia, laskevia tai neutraaleja. Työssä tunnistettiin Turusta sellaiset alueet, joilla asuntojen hintojen voidaan olettaa nousevan suunnitellun raitiotielinjauksen myötä parantuvan saavutettavuuden vuoksi. Lisäksi tunnistettiin myös erityiset riskialueet, joilla on jo valmiiksi hankala sosioekonominen lähtökohta ja joiden asema ei ainakaan parane raitiotien saavutettavuuden myötä.
Tätä tutkimustyötä voi käyttää raitiotielinjan tai superbussilinjan suunnitelmien tueksi. Jatkotutkimusehdotukseksi esitetään superbussilinjan kehittämistä teknologialla, jolla olisi mahdollista yhdistää raitiotien ja superbussin positiivisia puolia.