Asunto-osakeyhtiön purkava uusrakentaminen ja osakkeenomistajan oikeussuoja

Abstract

Tämän pro gradu -tutkielman aiheena on asunto-osakeyhtiön purkava uusrakentaminen ja osakkeenomistajan oikeussuoja purkavan uusrakentamisen hankkeessa. Asunto-osakeyhtiölakia muutettiin keväällä 2019 ja siihen lisättiin säännökset muun muassa purkavan uusrakentamisen päätöksenteon helpottamisesta: nykyisen sääntelyn perusteella asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voi tehdä päätöksen purkavasta uusrakentamisesta neljän viidesosan määräenemmistöllä. Vanhan lainsäädännön aikana purkava uusrakentaminen ei ollut yleistä muun muassa yhtiökokouksen yksimielisyysvaatimuksen ja vaadittavan tiedon puutteen vuoksi, mutta uuden sääntelyn ja asunto-osakeyhtiöiden rakennusten ikärakenteen vuoksi on oletettavissa, että purkava uusrakentaminen yleistyy tulevaisuudessa.

Tutkielman metodina on oikeusdogmatiikka, jonka soveltamisen avulla tutkielmassa pyritään selvittämään ja tulkitsemaan asunto-osakeyhtiölain muutoksen sisältöä. Tutkielman ensisijaisena tavoitteena on lakimuutoksen systematisoinnin ja tulkinnan pohjalta selvittää, miten osakkeenomistajan oikeussuojan toteutuminen varmistetaan asunto-osakeyhtiölain sääntelyssä. Osakkeenomistajan oikeussuojalla tarkoitetaan ensisijaisesti omaisuuden ja omistuksen arvon säilyttämistä ja turvaamista sekä osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden noudattamista.

Osakkeenomistajan oikeussuoja muodostuu useasta eri tekijästä. Asunto-osakeyhtiölain yleiset periaatteet, kuten osakkeenomistajien yhdenvertaisuus ja osakkeenomistajan oikeus hallita osakehuoneistoaan, rajoittavat yhtiön toimintaa ja vaikuttavat merkittävästi yhtiön päätöksenteossa, joten ne suojaavat osakkeenomistajaa ennakollisesti. Osakkeenomistajan tavanomaiset asunto-osakeyhtiölain mukaiset oikeussuojakeinot, kuten oikeus moittia yhtiökokouksen päätöstä ja vahingonkorvaussääntely, turvaavat osakkeenomistajaa jälkikäteisesti. Yhtiökokouksen päätösvaatimusten helpottaminen purkavassa uusrakentamisessa aiheutti sen, että asunto-osakeyhtiölain jälkikäteisiä oikeussuojakeinoja ei voitu enää pitää riittävinä osakkeenomistajan oikeuksien turvaamiseksi, joten lakimuutoksessa säädettiin purkavaa uusrakentamista vastustavan osakkeenomistajan ensisijaiseksi oikeussuojakeinoksi oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista käypään hintaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiölain muutoksessa säädetyt purkavan uusrakentamisen suunnitelma ja riippumattoman asiantuntijan nimeäminen turvaavat osakkeenomistajan oikeaa ja riittävää tiedonsaantia purkavan uusrakentamisen päätöksenteossa ja edelleen yhtiön vähemmistöosakkeiden lunastamissääntely turvaa osakkeenomistajan omistuksen arvon säilyttämistä.

Asunto-osakeyhtiölain muutos ei koskenut ainoastaan purkavaa uusrakentamista, vaan se helpotti yhtiökokouksen päätöksentekoa myös yhtiön kiinteistön, sen käyttöoikeuden tai rakennuksen luovuttamisessa ja yhtiön selvitystilaan asettamisessa. Osakkeenomistajan oikeussuoja muodostuu myös näiden säännösten kautta, sillä mikäli yhtiön vastuulla oleva kunnossapito tuottaa osakkeenomistajille merkittävää vahinkoa, osakkeenomistajan omaisuuden arvon säilyttämiseksi on tarpeen, että asunto-osakeyhtiö on mahdollista purkaa ja sen seurauksena yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkeenomistajille näiden osakeomistusten käypien arvojen suhteessa.

Tutkielmassa tehdyn oikeusdogmaattisen tarkastelun perusteella voidaan todeta, että osakkeenomistajan oikeussuojan toteutuminen varmistetaan usean eri säännöksen avulla ja asunto-osakeyhtiölain muutoksessa osakkeenomistajan omaisuuden arvon säilyttäminen on otettu huomioon kiitettävällä tavalla. Kuitenkin asunto-osakeyhtiölain muutoksessa voidaan tietyiltä osin, erityisesti yhtiön nimeämän riippumattoman asiantuntijan riippumattomuuden vaarantumisen ja uskotun miehen määräämisen hakemisen suhteen, nähdä epäselvyyksiä ja puutteita, jotka osaltaan vaikuttavat osakkeenomistajan oikeussuojan toteutumiseen kielteisesti.