Rakennuksen soveltuvuus käyttötarkoituksen muutokseen
Koskinen, Juuso (2016)
Koskinen, Juuso
2016
Rakennustekniikan koulutusohjelma
Talouden ja rakentamisen tiedekunta - Faculty of Business and Built Environment
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2016-12-07
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201611284808
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201611284808
Tiivistelmä
Tutkimuksen tavoitteena oli selvittää käyttötarkoituksen muutoksen kannattavuuteen vaikuttavat tekijät ja luoda näiden perusteella tarkastuslista kannattavuuden arviointiin. Tarkastuslistan on tarkoitus toimia päätöksen teon apuna hankkeen tarveselvityksen alussa. Aihe rajattiin käsittämään tapaukset, missä rakennus muutetaan asuinkäyttöön.
Tutkimus toteutettiin kirjallisuusselvityksen ja haastatteluiden avulla. Kirjallisuusselvityksen avulla tutustuttiin aiheesta aiemmin tehtyyn tutkimukseen ja tutkittiin rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen johtavia syitä, käyttötarkoituksen muutosta rakennushankkeena ja rakennuksen ominaisuuksien sekä lainsäädännön asettamia rajoituksia käyttötarkoituksen muutoksen toteutettavuudelle.
Haastatteluiden avulla pyrittiin tunnistamaan käyttötarkoituksen muutoksen yleisimpiä ongelmia. Tavoitteena oli saada mahdollisimman laaja näkökulma tutkittavaan aiheeseen, joten haastateltaviksi valittiin henkilöitä hankkeen eri osa-alueilta. Haastattelut suoritettiin teemahaastatteluina. Tutkimuksen lopussa testattiin tutkimuksessa luodun arviointityökalun käyttökelpoisuutta kahteen esimerkkikohteeseen.
Tutkimuksessa nousi esille se, että käyttötarkoituksen muutos asuinkäyttöön on yleensä kannattavaa vain, jos vanha rakennus on arvokkaalla paikalla. Tehtäessä käyttötarkoituksen muutos asuinkäyttöön, maksaa korjaus yleensä enemmän kuin vastaava uudisrakennus. Jos rakennus on arvokkaalla paikalla, niin silloin asuntojen myyntihinnat nousevat niin korkeiksi, että hanke on mahdollista saada kannattavaksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaupunkien keskusta-alueen ulkopuolella käyttötarkoituksen muutoksia asuinkäyttöön ei kannata tehdä.
Rakennuksen ominaisuuksista havaittiin tärkeimmäksi tekijäksi rakennuksen tehokkuus, jolla on suora vaikutus kohteen taloudelliseen kannattavuuteen. Tehokkuuteen vaikuttaa rakennuksen pohjaratkaisun soveltuvuus tulevaan käyttötarkoitukseen. Myös kerroskorkeus ja kantavien rakenteiden sijoittelu ovat tärkeitä, sillä rakennuksen rungon muokkaaminen on kallista. Suojellun rakennuksen kohdalla suojelun vaikutus rakennuksen soveltuvuuteen sen tulevaan käyttötarkoitukseen täytyy aina harkita tapauskohtaisesti.
Tutkimus toteutettiin kirjallisuusselvityksen ja haastatteluiden avulla. Kirjallisuusselvityksen avulla tutustuttiin aiheesta aiemmin tehtyyn tutkimukseen ja tutkittiin rakennuksen käyttötarkoituksen muutokseen johtavia syitä, käyttötarkoituksen muutosta rakennushankkeena ja rakennuksen ominaisuuksien sekä lainsäädännön asettamia rajoituksia käyttötarkoituksen muutoksen toteutettavuudelle.
Haastatteluiden avulla pyrittiin tunnistamaan käyttötarkoituksen muutoksen yleisimpiä ongelmia. Tavoitteena oli saada mahdollisimman laaja näkökulma tutkittavaan aiheeseen, joten haastateltaviksi valittiin henkilöitä hankkeen eri osa-alueilta. Haastattelut suoritettiin teemahaastatteluina. Tutkimuksen lopussa testattiin tutkimuksessa luodun arviointityökalun käyttökelpoisuutta kahteen esimerkkikohteeseen.
Tutkimuksessa nousi esille se, että käyttötarkoituksen muutos asuinkäyttöön on yleensä kannattavaa vain, jos vanha rakennus on arvokkaalla paikalla. Tehtäessä käyttötarkoituksen muutos asuinkäyttöön, maksaa korjaus yleensä enemmän kuin vastaava uudisrakennus. Jos rakennus on arvokkaalla paikalla, niin silloin asuntojen myyntihinnat nousevat niin korkeiksi, että hanke on mahdollista saada kannattavaksi. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että kaupunkien keskusta-alueen ulkopuolella käyttötarkoituksen muutoksia asuinkäyttöön ei kannata tehdä.
Rakennuksen ominaisuuksista havaittiin tärkeimmäksi tekijäksi rakennuksen tehokkuus, jolla on suora vaikutus kohteen taloudelliseen kannattavuuteen. Tehokkuuteen vaikuttaa rakennuksen pohjaratkaisun soveltuvuus tulevaan käyttötarkoitukseen. Myös kerroskorkeus ja kantavien rakenteiden sijoittelu ovat tärkeitä, sillä rakennuksen rungon muokkaaminen on kallista. Suojellun rakennuksen kohdalla suojelun vaikutus rakennuksen soveltuvuuteen sen tulevaan käyttötarkoitukseen täytyy aina harkita tapauskohtaisesti.