Kiinteistökannan hallinnan työkalu kiinteistön omistajalle
Kamppuri, Timo (2015)
2015
Rakennustekniikan koulutusohjelma
Talouden ja rakentamisen tiedekunta - Faculty of Business and Built Environment
This publication is copyrighted. You may download, display and print it for Your own personal use. Commercial use is prohibited.
Hyväksymispäivämäärä
2015-12-09
Julkaisun pysyvä osoite on
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201511301820
https://urn.fi/URN:NBN:fi:tty-201511301820
Tiivistelmä
Diplomityö on osa kiinteistönomistajan kehitystyötä liittyen kiinteistön teknisen kunnon valvontaan ja kiinteistönpidon prosessien kehittämiseen. Työssä esitettyjä toimenpiteitä on tarkoitus ottaa käyttöön tehokkaan kiinteistönpidon toteuttamisessa.
Työssä on tarkoitus luoda suuntaviivat teknisen kunnon johtamiselle kiinteistömassassa, joka on maantieteellisesti hajaantunut. Tämä asettaa haasteen valvonnalle ja kiinteistömassan ylläpidon ohjaukselle. Toisen haasteen ylläpidon johtamiselle asettaa kylmävuokrausmalli, jossa ylläpidon hankinta annetaan vuokralaiselle. Samalla etsittiin sopivaa ATK-sovellusta kiinteistönpidon työkaluksi.
Kiinteistönpidon prosessien kehittämistä varten tutustuttiin olemassa oleviin käytäntöihin ja työkaluihin. Tutkimusmenetelmäksi valikoitui osallistuva tutkiminen, jolloin tutkimustyöllä pyrittiin vaikuttamaan tutkimuskohteeseen. Samalla saavutettiin hyvä keskusteluyhteys tutkittavan yrityksen henkilöstöön ja toimenpiteiden jalkauttaminen kävi helpommaksi. Materiaalia kerättiin kiinteistön omistajan olemassa olevista kiinteistönpidon rekistereistä ja työkaluista.
Tuloksena on kuvattu toimenpide-ehdotuksia, joiden avulla voidaan kiinteistöjen teknistä kuntoa valvoa. Samalla kehitettiin kiinteistöistä jatkuvasti tarkkailtavat avainluvut, joilla kiinteistöjä voidaan vertailla keskenään ja toisaalta kehittää. Vuokrasopimusmallissa, jossa kiinteistön ylläpito annetaan vuokralaiselle, on sopimustoimintaan panostettava erityisesti. Vuokrasopimus ohjaa kiinteistön ylläpitoa, jolloin vuokrasopimuksen liitteeksi on asetettava kiinteistönpidon konseptipalvelukuvaus. Samoin kiinteistön korjauksille on sovittava vuokralaisen kanssa vastuunjako.
Kiinteistöjen lukumäärästä ja maantieteellisestä sijainnista johtuen osa kiinteistön ylläpitopalveluista on todennäköisesti ostettava organisaation ulkopuolelta. Toisaalta havaittiin, että nykyiset työkalut eivät tue teknisen kunnon ylläpitoa. Työkalujen ja tietojärjestelmien yhteensovittamiseen on varattava tulevaisuudessa runsaasti resursseja. Tällä menettelyllä on mahdollista tehostaa myös ulkopuolelta ostettavan palvelun laatua kuin myös tehostaa omaa toimintaa.
Samalla todettiin, että ilman kiinteistönpidon prosessien kuvaamista on erittäin hankalaa tai jopa mahdotonta kehittää kiinteistönpitoon soveltuvaa ATK-sovellusta.
Työssä on tarkoitus luoda suuntaviivat teknisen kunnon johtamiselle kiinteistömassassa, joka on maantieteellisesti hajaantunut. Tämä asettaa haasteen valvonnalle ja kiinteistömassan ylläpidon ohjaukselle. Toisen haasteen ylläpidon johtamiselle asettaa kylmävuokrausmalli, jossa ylläpidon hankinta annetaan vuokralaiselle. Samalla etsittiin sopivaa ATK-sovellusta kiinteistönpidon työkaluksi.
Kiinteistönpidon prosessien kehittämistä varten tutustuttiin olemassa oleviin käytäntöihin ja työkaluihin. Tutkimusmenetelmäksi valikoitui osallistuva tutkiminen, jolloin tutkimustyöllä pyrittiin vaikuttamaan tutkimuskohteeseen. Samalla saavutettiin hyvä keskusteluyhteys tutkittavan yrityksen henkilöstöön ja toimenpiteiden jalkauttaminen kävi helpommaksi. Materiaalia kerättiin kiinteistön omistajan olemassa olevista kiinteistönpidon rekistereistä ja työkaluista.
Tuloksena on kuvattu toimenpide-ehdotuksia, joiden avulla voidaan kiinteistöjen teknistä kuntoa valvoa. Samalla kehitettiin kiinteistöistä jatkuvasti tarkkailtavat avainluvut, joilla kiinteistöjä voidaan vertailla keskenään ja toisaalta kehittää. Vuokrasopimusmallissa, jossa kiinteistön ylläpito annetaan vuokralaiselle, on sopimustoimintaan panostettava erityisesti. Vuokrasopimus ohjaa kiinteistön ylläpitoa, jolloin vuokrasopimuksen liitteeksi on asetettava kiinteistönpidon konseptipalvelukuvaus. Samoin kiinteistön korjauksille on sovittava vuokralaisen kanssa vastuunjako.
Kiinteistöjen lukumäärästä ja maantieteellisestä sijainnista johtuen osa kiinteistön ylläpitopalveluista on todennäköisesti ostettava organisaation ulkopuolelta. Toisaalta havaittiin, että nykyiset työkalut eivät tue teknisen kunnon ylläpitoa. Työkalujen ja tietojärjestelmien yhteensovittamiseen on varattava tulevaisuudessa runsaasti resursseja. Tällä menettelyllä on mahdollista tehostaa myös ulkopuolelta ostettavan palvelun laatua kuin myös tehostaa omaa toimintaa.
Samalla todettiin, että ilman kiinteistönpidon prosessien kuvaamista on erittäin hankalaa tai jopa mahdotonta kehittää kiinteistönpitoon soveltuvaa ATK-sovellusta.